城市综合体开发模式的研究

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1、《城市综合体开发模式的研究》1.均衡发展的COMPLEX模式案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心2.以办公业为核心功能的发展模式案例：广州中信广场、深圳信兴广场3.以酒店业为核心功能的发展模式案例：上海商城4.以零售业为核心功能的发展模式案例：深圳华润中心、日本福冈博多水城模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……优越的地理位置——CBD/城市中心外因便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群均衡发展COMPLEX模式香港太

2、古广场的KPI体系高水准规划设计——各功能共融不互扰五星级酒店内因功能化体系甲级写字楼北京东方广场高档/中高档购物中心顶级酒店式/服务式公寓专业的管理团队——物业管理/经营管理北京华贸中心案例（1/3）——香港太古广场定位：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓案例（1/3）——香港太古广场l太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；l太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；l太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静

3、的环境；l太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。案例（1/3）——香港太古广场甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。一座太古广场二座：建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。二座太古广场三座：建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。太古广场一座太古

4、广场二太古广场三三座座座案例（1/3）——香港太古广场顶级购物中心部分l太古广场购物中心共分四层，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地；l国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；l除百货店外，全部采用室内街；l优越的共享空间，五百个车位的停车场。4Fn为塔楼的中庭和平台n设的士站、停车场地等主要租客：香港西武、连卡佛、马莎百货A/T、Versace、D&G、Hermès、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心、屈臣氏、集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大、星巴克、北京楼、锦江春、花旗、汇丰、揸打、UA金钟电影院1F至3F：n商

5、业主体，内街式分布。n高档商业，以精品店为主。n楼层越高，铺面划分越小。经营业态：百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容B1珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品n与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层艺术品/家居布置/礼品n负一层主要为停车场，电影院n临街部分为餐饮，食肆n临地铁出口设一圈商业。银行/服务案例（1/3）——香港太古广场五星级酒店和顶级公寓l港丽酒店513间客房l港岛香格里拉酒店565间客房l万豪酒店602间客房l柏舍共243个单位套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎位于港丽酒店的11楼至37楼由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服

6、务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心l曦暹轩共136个单位房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎海景、中央冷气调节，24小时房间餐饮服务可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心备有自助洗衣服务案例（1/3）——香港太古广场项目特点一、综合体价值的利用1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：万豪酒店、太古购物

7、广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享。二、海景价值的利用1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼2、高层单位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧三、经营方式1、各酒店均采用持有20%的权益的方式；2、酒店式公寓部分全部销售；3、写字楼和购物中心采用出租经营的方式