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时间:2018-01-27
《杭州滨江区某房地产开发建设项目可行性研究报告.doc》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、目录第一章项目概论-1-一、项目概况-1-二、可行性研究初步结论-3-第二章项目投资环境可行性分析-6-一、经济发展背景-6-二、钱江新城区域规划概况-13-三、总结-16-第三章市场可行性分析-16-一、杭州市区房地产市场发展概况-16-二、项目周边区域市场概况-34-三、竞争楼盘分析-41-第四章项目自身可行性分析-52-一、项目概况-52-二、项目周边配套-55-三、项目SWOT分析-57-四、结论-58-第五章项目构想与建设规划-60-一、项目构想-60-二、项目主要开发节点时间计划-64-三、工程实施进
2、度-65-第六章 经济可行性分析-69-一、销售价格估算-69-二、投资估算-70-三、财务分析-74-四、敏感性分析-75-五、方案二测算-76-第一章项目概论一、项目概况(一)地理位置本案基地位于杭州市滨江区内,项目北至二号支路,东北向距钱江三桥约1.5公里;南至月明路,与市级经济适用房新州花苑比邻;西至阡陌路,西北侧为滨江区政府周边核心住宅区;东至西兴路。项目地块项目地理位置图(一)经济技术指标项目主要经济技术指标表用地面积38100平方米容积率2.4总建筑面积平方米地上建筑面积91440平方米其中住宅88
3、590平方米会所2000平方米物业及其他640+210平方米地下建筑面积27012平方米建筑密度22%绿化率30%户均面积149平方米总户数600户车位配比1:1车位个数600个车位面积45平方米注:①本项目代建幼儿园,建筑面积1936平方米;②考虑加强会所配套,设置餐厅等功能,故会所面积设置为2000平方米;③不考虑70/90政策的限制。项目户型结构建议表户型面积段(平方米)户型结构所占比例户均面积(平方米)户数(户)90以下两室两厅10%9090-140三室两厅30%130140-180三/四室两厅55%14
4、5、170180-200四室两厅5%185合计 100%二、可行性研究初步结论(一)市场可行性结论从整个房地产市场来看,虽然在经济危机的影响下,08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前,市场整体经济复苏迹象明显,房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点:是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。从项目所处的区域来看,依托良好的区域前景规划,区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供
5、应比较少,09年截止目前还未有土地供应,且已有在售楼盘销售情况良好,各楼盘基本处于无房可售状态,毛坯销售价格已经达到18000元/平方米,对于本项目来说,有比较大的上升空间。(二)项目本身可行性结论项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区,周边配套完善,公共交通便利,生活气息浓郁,离在建地铁1号线江陵路站仅800米。项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围,随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化,住在滨江成为人们广泛认同,滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争,但是面向整
6、个杭州的市场,还是有比较大的空间,只要定位准确,充分挖掘潜在客户,发挥绿城的一贯品质与服务优势,将会有比较大的市场机会。(三)经济可行性结论由于本项目地块还没有推出,因此根据市场情况,特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在11%左右的情况下,推算土地价格。做中档精品项目,中档装修成本按照3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米,地下车位价格为13万元/个;推算出土地总价为83466.36万元,按照2.5的容积率,建筑面积为91440平方米,土地楼面价格控制在9128元
7、/平方米。(四)项目建议本项目整体档次定位重点考虑的因素:1、微观位置:本项目处于滨江区腹地,核心住宅区范围内,该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。2、竞争概况:由于产品定位的区别,周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外,本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。3、整体市场情况:09年杭州的房地产市场经历了两个阶段:年初,由降价所引起的刚性需求的爆发;年中,由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发项目由于受到90/70的政策限制,目标客户均为刚性及投资性需求,改善
8、性需求在此轮的市场快速消化过程中并未得到充分释放。因此,本报告建议项目初步定位于中档的精品项目,档次基本界于西溪诚园、丽江公寓项目之间。第二章项目投资环境可行性分析一、经济发展背景1、国民经济保持快速、健康发展。2008年,全市实现地区生产总值(GDP)4781.16亿元,按可比价格计算,比上年增长11.0%,连续18年保持两位数增长。其中:第一产业增加值178.64亿元
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