常熟市招商城长江商厦改扩建项目可行性研究报告

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1、常熟市招商城长江商厦改扩建项目可行性研究报告一、项目总说明（一）项目背景1、常熟招商城发展现状常熟招商城是众所周知的“中国服装生产、批发名城”，商城内分设招商场、纺交市场、八达市场、五金市场、小商品市场六大管理片区，拥有服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等29家大型专业批发市场，为日均20万人次的批发消费人流提供了丰富的商品，市场面积2.5平方公里，2004年交易额达240亿元，名列全国亿元以上纺织品服装鞋帽商品市场销售额第七位。近年来随着外地新兴市场的崛起，常熟招商城先天存在的布局欠

2、合理、基础设施陈旧、市场环境落后和名特优商品比例偏低以及外贸业务短腿等因素，严重制约着商城的持续发展。2004年开始，常熟招商城进入全面扩容、升级阶段，上海轻纺集团投资6.5亿元打造常熟国际服装城；新建12万平方米的小商品城、15万平方米的时装中心，总投资3亿元；建筑面积达11万平方米的九龙大市场（原万利小商品市场）改扩建工程也已于2006年4月26日开工。182、本项目现状（1）地理区位长江商厦位于常熟招商城的西南区域，西临招商南路连接市场227省道，北临招商城第三停车场商城广场，南隔商城中路与仕德伟缝纫机城、国

3、际服装城相望，人流、车辆通行十分方便。由于紧靠二大停车场，拥有了招商城地区其他专业市场无法比拟的市场公用配套资源—近600个车位。（2）建筑形态长江商厦总建筑面积22317.7平方米；地下一层2075.90平方米；地上六层，其中一-二层为床上用品市场和绒线市场，框架式结构，柱网跨距达10米以上，两层共计11656.8平方米；三层以上为住宅，共计8585平方米。长江商厦总占地面积为14914.08平方米，其中现有住宅占地为3070.18平方米，市场占地及空地面积为11843.9平方米，临街建筑延展长度达400多米。

4、（3）经营历史长江商厦由原常熟金穗房地产开发公司开发建设，一、二楼商铺出租经营，三楼以上住宅房已全部出售。现由产权方委托江苏常熟管委会下属的招商城集团公司进行管理，并由后者出租给两家商户。由于下列原因，该商厦目前经营景气度不高。①楼梯装饰结构陈旧，该商厦内外立面装修已有10年之久，由于当时开发者对商业物业开发经验不足，初期装修设计的理念为街区式批发市场，未按完全批发市场的需求进行设计，这就造成了商厦内外功能组织较为零乱。②18经营模式落后，由于开发者及现时所有权人均缺乏商业物业管理经验，长江商厦的经营管理停留在简单

5、的物业管理层面上，管理公司只提供保洁、保安服务，尚未引进国际先进的商业物业管理技术，造成该商厦内以经营低档商品为主，不能体现苏南地区强大的床上用品的设计、生产、消费能力。3、本项目投资方即将进行长江商厦改、扩建工程的投资方为苏州同泰投资实业有限公司，是由三位常熟较有实力的股东组成，三位股东在招商城均有15年以上成功经验，他们还主持或参股招商城多家大型商业物业的建设与改造，有着丰富的商业经验和客户资源。（二）可行性研究报告编制的依据本项目可行性研究是在本公司收集大量政府资料，派专人实地调查，走访批发商家以及对床上用品

6、、服装辅料产业研究的基础上编制而成的，并作了如下假设：1、本公司以协议方式取得常熟长江商厦一、二层市场商铺房地产权及附着土地。2、本公司对长江商厦的改扩建方案（详见本报告第五部分）将获得政府有关部门的批准。3、本公司自筹资金及银行借入资金将按资金使用计划陆续到位。4、本项目实施期间商户疏散、回迁计划顺利实施。5、国家宏观经济政策不作重大调整。二、项目概况常熟市招商城长江商厦改扩建项目包括以下几个分项目：1、对现有长江商厦整体改造，包括：（1）外立面改造：包括一、二层市场部分及三层以上住宅部分的外立面均需进行改造，目

7、标定位为现代化商住（高级公寓）综合楼。（2）长江商厦一、二层市场部分内装修重新布局，对现有货运电梯予以改造、增设客运扶梯。18（3）暖通、消防设施的改造。2、在现有长江商厦北侧空地上新建4.02万平方米商业楼，包括：（1）地下一层0.375万平方米地下车库，设计90个车位及设备物业管理用房。（2）地上一至三层0.995万平方米作市场（床上用品精品区域、服装辅料）。（3）地上三层以上两座塔楼：A楼1.85万平方米作海鲜大酒楼、经济型连锁酒店及高档写字楼等商业配套设施。B楼0.8万平方米作住宅。如本报告第一段所述，该项

8、目处于常熟市招商城两大干道商城南路和商城中路交界处，交通交件便利，水、电、电信等市政配套条件比较优越。三、市场研究1、常熟市招商城地区各类物业市场发展趋势（1）商业物业常熟市招商城起源于80年代初的路边市场，商业物业始终是该地区的主要物业，随着各地新兴市场的崛起，原来从路边市场逐步拓建而成的商城地区面临着新兴市场功能合18理，配套设施齐全，管理手段先进的挑战