（房地产可研报告）文殊院一期建设项目投资可行性研究报告

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1、“文殊院”一期建设项目投资可行性研究报告中房集团（成都）尺度地产营销有限公司2005年5月目录一、项目总说明------------3二、项目概况------------5三、投资环境研究------------11四、市场研究------------15五、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目------------17六、规划方案及建设条件------------21七、投资估算及资金筹措------------22八、项目评估基础数据的预测和选定------------28九、项目经济效益评价--------

2、----28十、风险分析------------31十一、可行性研究的结论------------32十二、附件部分一、项目总说明“文殊院”一期建设项目规划用地面积约合112.98亩。规划总建筑面积为86352.34平方米，其中地上商业部分总建筑面积为51352.34平方米，公共配套设施建筑面积2000平方米，地下建筑面积3.3万平方米。其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表：项目用地用地面积容积率地上面积地下面积B389700.958521.533000B4-17460

3、0.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑部分面积合计51352.3365一期平均容积率0.9857（一）投资可行性研究依据中房集团（成都）尺度地产营销有限公司对“文殊院”项目一期进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下：1

4、、《中华人民共和国房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、《中华人民共和国城市规划法》；4、《成都市城市总体规划》；5、《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》；6、成都市有关房地产开发、销售的法规政策；7、二○○○年《四川省建筑工程计价定额》、《全国统一安装工程预算额四川省估价表》及相应的取费标准；8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；9、委托方提供的相关资料：10、成都市2001年至2004年《统计年鉴》；11、其他相关资料。（二）投资可行性研究假设前提和限制条件1

5、、本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；2、本报告设定的使用用途（商业）能够最终通过规划部门的认可批准；3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划；4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求；5、本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行；6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用;7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势

6、，没有较大波动；8、委托方提供的资料合法、真实可靠。（三）项目投资可行性研究结论1.市场分析结论根据对“文殊院”建设项目的综合分析得知：该项目的开发建设具有文化内涵、区位、规模、品牌等优势。旅游产业作为四川的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房

7、地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。商业用房：19000元/㎡（平均价格）汽车停车位：2800元/㎡（按市场价格出售或经营）2.财务评价结论通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到12.47亿元（包括商业用房均价销售100%，车库市场价格销售30%，土地拍卖）；产生净利润(税后利润)0.8371亿元；上交销售税金及附加0.5519亿元、土地出让金0.4146亿元、所得税0.3831亿元，共计上交税金1.

8、3496亿元。成本利润率：8.27%，投资利润率9.83%，销售利润率8.34%。综上所述，项目在市场和财务上是可行的,但风险较大。二、项目概况“文殊院”项目位于人民中路旁的成都市文殊院历史保护片区，作为成都现代旅游休闲中心RBD的重要组成部分，与传统城市商务中心CBD相融合。依托省级重点文物保护单位——文殊院核心保护区5.73公顷，形成东至北大街、草市街，