2006年北京房地产市场预测报告

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1、XX年北京房地产市场预测报告伟业顾问控股公司市场研究中心、我爱我家控股公司战略与市场研究中心前言  《2006年北京房地产市场预测报告》与以往报告的编制过程有三个方面不同。　　首先，本报告是第一次全面系统整合了伟业顾问、我爱我家两家公司研究资源的最终产物。伟业顾问在2005年销售代理了35个楼盘，总成交额70亿元左右，共成交近8500套；提供顾问策划服务项目48个；商业招商、销售项目有9个；提供房地产金融服务项目6个。我们为不同客户在不同区域、不同物业类型以及不同开发阶段进行的大规模业务实践，使得伟业顾问在房地产一、二级市场拥有了更

2、多的话语权。而我爱我家在2005年北京三级市场上，二手房买卖成交约4200套，房屋租赁成交约24000套，提供金融按揭服务约1200套，其整体业务量不仅在北京三级市场上拥有最高的市场份额，而且更有意义的是，遍布于北京全市的210家门店，使公司获得了更为全面、准确和及时的信息。随着房地产市场的逐步成熟，一、二、三级市场联动的作用日趋显著，与其相关的各种变量的作用与反作用也越来越复杂。因此，由伟业顾问与我爱我家共同研究、联合发布对下一年的市场预测，必将会更有助于提高本报告的完整性。　　其次，本报告通过在20余个售楼处针对客户的普访、深访

3、取得的303份有效问卷，使我们对客户的购房需求与心态有了更客观的了解。大多数人的市场预期将对市场最终的发展起到非常重要的作用，因此，客户主观因素的涉入可使得预测报告的准确性有进一步的提高。　　第三，为使得报告更为客观公正，我们还专门征求了许多业内同行的意见，其中包括窗体顶端窗体底端房地产发展商、顾问中介服务机构、金融机构以及政府监管部门等。这些意见为本研究的方法论的形成，以及某些观点的形成都起到了非常有价值的参考作用。　　综上所述，本报告以伟业顾问和我爱我家两公司的研究人员为主，补充了购房客户与业内专业人士的意见，最终形成了对200

4、6年北京房地产市场在政策影响、供需发展、价格走势、金融变化以及行业动向等诸方面的判断与预测。在本报告公布之后，我们将以严谨、认真的态度，欢迎大家全面的批评指正。　　1、政策趋于平稳，调控精细入微　　2006年房地产市场在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对北京地区不会出现更为严厉的宏观层面政策。然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看，宏观调控转向“微观”调控，平稳的政策产发展商及购房客户均有较大信心，

5、对年度市场的发展保持乐观积极的预期。　　2、市场供不应求，价格借势上扬　　2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来的窗体顶端窗体底端房价上涨，将不低于2005年的市场涨幅(20%左右)。二手房买卖价格也将随供不应求格局的加剧、新房市场价格上涨而有所攀升；租赁市场则细分为两大类，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势。　　3、土地短缺，上市新房锐减　　2005年新开工面积和开发投资的减少，以及土地市场供应的短缺，将会造成2006年新房有效供应持续减少，预计新增供应项目可能会在260个左右。同时，

6、二手房的房源虽然供应量呈现增加的趋势，但是相对于购房需求而言，仍会出现房源供给相对不足的局面。　　4、利好逐步兑现，需求开始爆发　　中国承诺2006年银行业和流通领域的全面开放，以及人民币升值的预期，主要吸引以外籍客户为主的投资购房需求；奥运基础设施的逐步完成及奥运概念的强力推广，将进一步激发以外地客户为主的投资加自住型购房需求；而对今后房价仍会上涨的预期，将使得北京本地客户刚性的自住需求得到更大的释放。　　5、客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破　　宏观调控后的北京房地产市场，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房

7、地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都即将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝概念的引导等。同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上北京城市中心区可开发土地的减少，使得二手房正成为一手房强有力的补充。　　6、热点区域，更加分散　　东区激变：东部区域仍然聚集着主要的新房供应，2006年将会出现大大超出局部市场普遍认同价格的若干楼盘,我们称之为“星河湾现象”；　　西南补涨：西南区域一直具有交通条件便利的优势，随着基础设施的进一步改善，特别是人们居住理念的极大改变，使得该区域出现量价双增的

8、态势；　　双“村”提价：奥运村周边区域的价格将会由于2008奥运的临近而继续提升，而中关村周边区域的价格也会由于供应的严重稀缺而继续提升；　　老“城”活跃：90年代开始开发建设的地段好、交通便利、配套成熟的小区，将是二手房成交非常活跃