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1、上海天伦公寓商务大楼策划代理书1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。《上海天伦公寓商务大楼》策划书2资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。目录第一部分项目之市场态势研判一、上海市写字楼市场扫描————————3二、中山公园商圈区市场环境————————8三、项目周边写字楼案例调研————————10四、项目周边商业调研分析————————17五、项目所在区域规划与发展————————18第二部分项目企划与核心策略建议————————20第三部分租售、推
2、广策略————————29第四部分销售推广实施方案————————30第五部分包装方案————————363资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。第一部分项目之市场态势研判核心概要:上海写字楼物业的买卖市场不在高端,而是中央商务区的中档写字楼领衔主演,但一直以来,缺少突破及扣人心弦之作。而且,由于沪地特殊的市场投资环境,不少写字楼物业在销售通路无法突破时,还是延续以前”商住两用”的老思想。那么,本项目是否亦要以此手法淡市突围呢?事实上,从项目所处区域的客户群特性以及资源优势来
3、判断,我们认为,对项目销售最有承接力的市场仍是所在区域的写字楼市场。项目所处区域为中山公园商圈,无疑,它的未来是值得期待的,可是,就现状而言,若本项目希望以18000元/M2的基准价冲击市场,在三个月内快速解决战斗,它所面正确就必然是一个需要敬畏的市场,需要以选择智慧的来突破的市场!一、上海市写字楼市场扫描1、写字楼市场综述二季度上海甲级写字楼市场租售两旺。当前写字楼的成交租金较去年同期上扬14.3％。平均成交租金最高为静安区,达0.974资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除
4、。美元,卢湾居次,为0.86美元。大部分租金成长地区都集中在浦西市中心区域,供不应求的情况在这些地区表现也最为突出。次中心区域推出的小户型办公房也受到市场追捧,销售火爆。商铺市场相对来说发展比较稳定,市中心铺面依然一铺难求。商铺需求逐步由中心区域向次中心区域转移。商铺供应也是以次中心商业配套为主。边远地区租赁价格较为低廉。成交价为每平方米2.2－3.5元/天,价格差最主要区分在商业形态上,这部分商铺租赁情况也颇为火爆。主要体现的地区为松江、奉贤、南汇、嘉定等区域。本期办公楼市场和商铺市场成交急剧增
5、加。其中办公楼市场成交套数和成交面积分别较上期上升138％和52％。其中得益于多个小户型办公房的热销,”财富时代大厦”、”飞雕商务大厦”销售放量;新开盘的”浦发广场一期”在短短的半个月就销售了187套,嘉定的”上海国际机电五金交易中心”也销售了164套,有力地推动了办公楼成交量的上升。商铺市场也销售火爆,成交套数和成交面积较前期增加了73%和87％左右。从成交区域分布来说,主要集5资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。中在嘉定、南汇、奉贤、松江等边远区域,主要是为边缘住宅的商
6、业配套的;同时,专业类商铺也销售火爆,推动了整个市场的成交。由于金融、专业服务型企业的继续扩张,大型跨国公司对办公空间的需求增长明显,甲级写字楼市场呈现明显的供不应求态势。上海甲级写字楼市场行情一直看好,近期入市写字楼物业预租市场持续火爆,使得上海甲级写字楼物业平均租金水平较之上一季度上涨３．３％,达到０．８４美元／平方米·天。1)供求变化导致租金上涨租金上涨归因于供求关系的变化,随着经济地位的提升,上海已经成为跨国公司、合资企业、实力内资企业等纷纷入驻之地,写字楼需求量明显上扬。但由于甲级写字楼
7、开发周期相对较长,从开工到交付一般需要２～３年甚至更长时间。一些甲级写字楼项目往往在预租阶段便已租赁近半,供不应求的市场态势导致租金上涨。在需求规模上,由于中国经济特别长三角地区经济的持续稳定向好,大多数非生产型公司倾向于在市中心选择高品质的甲级写字楼。从供应角度看,市中心甲级写字楼较为集中区域,如沿淮海中路、南京西路地段,可供开发地块已经不多。因此在未来两年中,浦西市场仍会持续供不应求局面。但各主要ＣＢＤ区将呈现不同格局,6资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。如南京西路沿
8、线有连续的供应,从２００６年中开始,先后将有廖创兴中心大厦,越洋大厦、恒隆广场二期、汇德丰广场等项目相继面世,彼此平均间隔约半年左右。当前虹桥地区有嘉麒大厦、盛高国际大厦、现代广场等新增供应量,但区域内缺乏纯租赁型甲级写字楼项目。而淮海中路沿线将出现供应一枝独秀的局面,只有位于淮海中路、汾阳路的淮海国际广场一幢国际甲级写字楼,另外没有其它甲级写字楼供应。2)吸纳量未来将大幅上扬上海甲级写字楼市场吸纳量未来将大幅上扬,在全市整体吸纳量约达到６１７００平方米。其中大部分吸纳量都集中在浦
