最新第四章-房地产交易法律制度教学讲义PPT课件.ppt

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1、第四章-房地产交易法律制度商品房：房改房：指按照国家的房改政策，售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房，按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工居住的房屋。集资房：单位职工内部集资建房。经济适用房：政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。第一节房地产转让法律制度一、房地产转让概述1、概念房产所有权人或地产使用权人通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。2、房地产转让的法律特征房地产转让行为属于民事法律行为房地产转让人必须是房屋的所有

2、权人房地产转让的客体是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权房地产转让是一种要式法律行为二、房地产转让的有效条件1、主体资格合法2、客体符合法律要求（P157－159）3、意思表示真实4、形式要件完备三、商品房预售合同1、商品房预售合同的主要内容合同双方当事人的基本情况房屋的基本情况房屋价格房屋价款的支付方式附属设施物业管理违约责任合同纠纷的处理方式合同的文本、生效条件2、商品房预售合同登记与预售合同效力的关系登记不再是预售合同生效的要件四、商品房预售纠纷中常见类型案例4.1张某于2005年5月12日购买了某房地产公司位于西安

3、某小区3号楼的一套面积为158m2的商品房。双方约定：张某一次性支付购房款50.68万元，某房地产公司于2006年5月12日交房。由于张某早有买房的打算，所以学习了不少有关房地产买卖的知识，在签约的当天，特别提出要看一下“商品房预售许可证”，售楼小姐一边表扬张某知识渊博，一边指着墙上挂着的预售许可证。由于张某以前也没有见过预售许可证，加上售楼小姐的热情和诚恳，他粗粗看了一眼便放心的签了合同、交付款项。然而，意想不到的是，张某住进此房屋近一年，仍未拿到房产证。后来才得知，当时售楼小姐指给自己看的商品房预售许可证是属于4号楼而不是3

4、号楼的。为此，2007年8月10日，张某将该房地产公司诉至法院，请求认定双方所签订的合同无效，房地产公司返还购房款，并赔偿其各项损失共计46520元。法院在审理中查明，房地产公司在2007年8月1日取得了3号楼的预售许可证。（一）预售方主体资格不合法1、“五证”的检查《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》2、预售许可证的效力2001年，《城市商品房预售管理办法》规定：“开发企业未按照本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售，补

5、办手续，没收违法所得，并可处已收取预付款1％以下罚款。”2003，司法解释规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”3、对违法预售的处罚案例4.22004年9月，张老师驾车回家，遇到堵车，期间，有人从车窗外塞进了一张设计精美的楼书广告。广告称某房地产公司为感谢父老乡亲多年的支持，最近推出特惠商品房，尤其对于教师购房价格优惠5％。而且该楼盘“依山傍水，风景优美，价格实惠，终生受益”。张老师当时正盘算着在这样的楼盘中买一套住房，于是开车直奔

6、售房部，在听过售楼人员的介绍后与开发商签订了商品房预售合同，交付定金2万元，由开发商担保办理按揭，约定交房日期为2005年9月10日。开发商如期交了房，问题是所谓的“依山傍水”，只是楼前一个占地约3m2的假山和一潭死水。张老师一气之下，于2005年9月15日将开发商告上法庭，要求退房及双倍返还定金。（二）广告许诺纠纷1、广告和宣传资料的效力：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。可视为要约。出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为

7、要约。该说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容，当事人如有违反的，应当承担违约责任。2、注意提供证据，最好载入合同3、处理方法一般性违约：修理、更换、继续履行等实质性违约：解除合同、赔偿损失等（三）、预售合同登记备案1、遵循约定2、没有约定的，一般不以办理登记备案为合同生效的要件。（四）、定金与订金的混用定金：担保作用订金：预付款作用（五）、土地使用年限的减少案例4.32005年2月22日，任某与上海某房地产公司签订了房屋预售合同，新房总价11.6万元，当天付清全部房款，开发商也当场把新房钥匙交给了任某。但任某两天后又去新

8、房时，手中的钥匙怎么也打不开房门，原来门锁已被换掉了。她马上去找开发商，可公司已人去楼空。原来早在2004年8月11日，该公司因资金无法归还，法院已将这些新房抵押给债主公司。还有一位购房者田某的经历也与她相似，田某于23日同开发商签订预售合同，价款12.5万，他