房地产企业财务分析问题及对策.doc

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1、房地产企业财务分析问题及对策［摘要］房地产企业经过高速扩张发展的阶段，已经从高额利润遮盖粗放管理的经营模式转为精细化管理保证企业生命力的经营模式。在日益激烈的房地产市场竞争中，为了加强企业核心竞争力，必须提高企业的盈利能力和管理水平。有效的财务分析，可以将企业原始的财务数据转化为反映实际经营状况的财务信息，为调整经营策略，作出各种重大决策提供参考信息。文章基于实践经验，从财务分析的作用、常用的方法中剖析房地产企业财务分析存在的问题，并提出个人的建议和对策。［关键词］房地产;财务分析;房地产企业运营决策1财务分析

2、在房地产企业实践工作中的作用5学海无涯1.1房地产企业财务数据的特点。房地产行业是重资金、高杠杆的行业。从土地购入到工程建设，需要大量集中的投入资金。大多数房地产企业都是实行预售制，销售收入并不按自然年度确认，大量的预收账款中包含企业已经履约的部分和正在施工的部分，其财务数据集中度高;由于税费未清算，收入成本未结转，所有者权益不准确的现象是一种常态。因此，常规的财务报表所反映的各类指标并不能真实地反映企业的运营状况和财务状况，无法满足管理层的使用需求，必须进一步加工，通过指标分析才能具有相应的作用。1.2财务分

3、析对房地产企业运营决策的影响。决策者需要监控企业的实际增长率和可持续增长率，及时调控企业发展过程促使企业提高盈利能力并保持合理的发展速度。财务分析可以帮助决策者了解企业总资产的增加或者企业所有者权益的增长以及企业业务产生的现金流量信息，为决策者制定发展策略起决定性作用。财务分析工作不同的岗位和部门数据的关注点是不一样的。一般来说，人们只关注自己工作内容的数据。例如，销售人员最在意的是销售指标和回款指标达成率以及营销费用的使用比率;财务人员关心资产负债率、现金流盈余、税费、利润、资金收支、投资回报等。管理层要综合

4、考虑各部门的需求，按小目标服务于大目标的原则，设置各个部门各个岗位的分析指标，然后通过财务分析了解企业的目标完成情况、利润实现情况、各项考核指标的达成情况，跟进各部门重要工作任务的实时状况。总结前一期工作的得失，制定下一期的工作目标，财务分析是辅助管理不可或缺的工具。2房地产企业财务分析的常用方法为了满足不同使用者在财务分析工作上的不同需求，财务分析就产生了多种多样的分析方法。通常会有以下四种。(1)比较分析法。将两个或者两个以上的相关指标进行对比，通过对指标间的差异比较进行分析，它是一种最基本、最主要、最常用

5、的分析方法。实际使用中会采用绝对额、百分数和比率的比较分析财务报表、重要财务指标或者是财务报表项目构成之间的差异。(2)比率分析法。是通过财务相对数指标的比较，对企业的经济活动变动程度进行分析和考察，借以评价企业的财务状况或者经营成果的一种方法。例如反映企业营运能力的存货周转率、流动资产周转率;反映企业盈利能力的净资产收益率、资产利润率;反映偿债能力的流动比率、速动比率等。通过相关比率分析，可以了解企业资产的周转状况是否正常，分析企业投入资本的盈利情况，考察企业偿债能力，使财务分析更为全面和深刻。(3)趋势分析

6、法。是指将企业两期或连续数期的财务会计报表中的相同指标或比率相比较，以确定其增减变动的方向、数额和幅度，揭示企业财务状况和经营成果增减变化的性质和变动趋势的一种分析方法。(4)因素分析法。是用来确定几个相互联系的因素对某个财务指标的影响程度，据以说明财务指标发生变动或差异的主要原因的一种分析方法。3房地产企业财务分析中常见的问题5学海无涯3.1缺少系统性的分析。由于需求不同，财务分析报告的使用者要求的财务分析指标也不尽相同。同样的指标，口径不一样，例如销售指标，财务口径以签约为标准，销售部门以认购为标准;同样的

7、指标，执行的核算方法不一样，例如物业费应收欠收数，业务部门以收付实现制为标准，财务部门以权责发生制为标准;还有一种常见的情况，相似的指标在不同部门之间容易有交叉。例如回款指标，考核部门(通常是人力资源部)和业务部门常会根据各自的需求向财务部门提出要求，一个指标会有不同的表格表现出来。所以，在实际工作中，当使用部门的需求无法进行系统性安排，财务分析经常出现繁杂、交叉、口径不一致的现象，产生各种矛盾，事倍功半。3.2分析结果有效利用率较低。财务分析是将各种业务情况用数据的形式表现出来，分析指标对于工作的指导性和参考

8、性非常强，可是在实际工作中，往往会出现以下两种情况，大大降低了分析结果的利用率。3.2.1习惯性分析，做而不用。财务人员每期出具大量的分析报告，其中有很多数据是沿袭以前的惯例。做的人只关心是否按工作要求按期上报，并不关心这些分析结果是否有用;收的人是否认真根据分析结果调整或者跟踪工作内容，并不在考核范围。时间久了，就成了惯性工作，只是为了分析而分析，至于为什么分析，分析的结果是否有用，