巅峰智业——大旅游地产时代的生活理想.doc

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1、巅峰智业——大旅游地产时代的生活理想对于资源品质一般、远离繁华都市的地块开发来说，怎样进行旅游地产的开发、区域内涵打造、旅游产品设计、主题包装运作和开发模式的构建等这都是值得旅游行业和房地产行业深思的。在这样的背景下，我们就许昌市花都温泉旅游度假区旅游地产开发模式的探索与大家进行交流。小资源、弱市场，路在何方？纵览花都温泉项目，我们发现以下问题：一、旅游资源不具绝对优势，旅游产品创新难度大。山、水、温泉、文化，在中原地区都不缺，天然山水温泉更不在少数，相比而言，花都这个豫东大平原上的地下温泉就相形见绌了。如何在温泉产品上创新，在同类产品中实现差异化，就成为了本项目的头等大事

2、。二、本地市场购买力不足，区域市场辐射力不够，地产市场拓展难度大。许昌市勉强可以列入三线城市，城市经济辐射力弱，本地市场购买力有限。从地产辐射圈来看，本项目位于三线城市的远郊区，距离郑州这一区域内最大市场较远，距离京珠高速动脉较远，区位交通条件又增加了地产产品的市场抗力。三、短期内无法利用许昌区域升值优势获得重大利好。许昌市“北进东扩”发展战略的主体发展方向是向北通过长葛与郑州新郑对接，在可预见的市场周期内，本项目难以利用许昌的区域升值获得直接的利好因素。四、开发现状与未来的旅游产品、地产板块对接难度大。已经开发的温泉项目位于地块的中心，已经形成了一定的产品风格和空间占位，

3、给整个大盘的旅游产品定位、空间功能衔接带来了难度。困难重重，路在何方？跳出旅游、跳出地产，换一种思路！在这样的现实面前，我们对本项目提出了一系列的否定：首先，项目不能以城市地产模式进行开发；其次，项目不能以纯旅游度假方式进行开发设计；第三，传统“旅游+地产”的“1+1”简单叠加模式对本项目不适用。因此，本项目就必须进行战略创新，通过改变行业游戏规则，颠覆传统的旅游与地产价值体系，建立新的价值标准。“大旅游地产”的概念运用而生，即以旅游作为开发主导，注入其他产业要素，综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合项目，同时，旅游和产业之间是相互转换、相互影响和相互驱动的。通过“区域产业

4、内涵化、旅游产品差异化、小镇生活欧洲化”的战略创新，使花都成为大旅游地产时代的领跑者，超越同构竞争。具体言之，在旅游产品方面，以温泉产品和高尔夫产品的差异化打造为核心吸引；在产业要素选择方面，以小型商务会议产业、家庭园艺产业和文教产业为区域经济内涵；在地产品质方面，确立以欧洲田园小镇为蓝本的地产意象。主题升华：从旅游、从地产到一种理想生活！在“大旅游地产”发展模式的引导下，花都将成为什么？我们的定位很简单，就是“花都小镇，花样生活”。她不是旅游区，没有旅游区的喧嚣与人声鼎沸；她不是城市，没有城市的高楼林立与车水马龙；她是可以体验冰火温泉，享受贵族SPA的温泉小镇；她是可以彰

5、显尊贵、享有私密商务的高尔夫小镇；她是鲜花遍布，为生活散播花种的鲜花小镇；她是为企业提供小型会议场所的会议小镇；她是可以放松身心、享受家庭温馨的生活小镇；她是一种终极的生活体验，是一种悠然的休闲状态，是现代都市人所追求的理想生活！你可以看到风格古朴的欧式建筑、宽阔明朗的小镇广场，可以在鲜花遍布的街道上漫步，可以在闲适自在的商业街区度过下午时光，可以在芳香弥漫的SPA馆中享受宁静的夜晚，可以通过家庭园艺市场装扮属于自己的私家花园，可以让孩子享受贵族般的教育，可以与生意伙伴一边挥杆一边签下千万大单……，理想生活的一切都可以在这里实现。花都造镇五部曲：目标系统化实施造镇步骤一：温

6、泉创新极致体验中国的温泉旅游自90年代兴起至今已20余年，发展模式始终以洗浴为核心，加之，温泉产品具有一定的季节性，冬夏悬殊这一行业性的问题仍未能解决，因此，我们在温泉产品的策划上针对上述两个问题进行了创新性探索，提出三大主题温泉产品：冰火温泉：占地20000—30000平方米的大型室内项目，反季节温泉主题，夏季人工造雪，冬季温室供热。主体是两层建筑，一层包括泡浴池、游乐区、VIP包房和服务中心，二层是自由式餐饮、特色商铺和理疗馆。试想，夏季雪花飘飘，冬季花香四溢，在这样的环境下体验温泉会是什么样的感受？温泉街市：温泉街市是对已开发的露天泡浴产品的提升。在现有基础上进行日式

7、园林温泉包装，在泡浴池造型风格设计、温泉汤屋配置、园林景观设计、商业服务设施配置、卫生公共服务设施配套（尤其是冬季游客的保暖服务）等方面进行加强。使这里不再是泡几十分钟温泉就走的地方，而是泡泡温泉、喝喝茶、下下棋、品品美食、听听音乐、看看演出等等，形成一种体验享受的氛围。SPA生活馆：在温泉板块的周围，设计各类SPA生活馆，SPA馆穿插于地产组团之间，随处可见，风格各异，理疗功能各异，是整个小镇生活的重要配套，也是花都小镇吸引游客的核心要素，要使SPA成为花都小镇的文化。造镇步骤二：产业塑造区域内涵如果说温泉是小镇