地下停车设施资源累进闲置费探究

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1、地下停车设施资源累进闲置费探究　　【摘要】文章以宁波住宅小区为例首先分析了征收住宅小区地下停车设施的资源闲置费动因，并对国内外征收资源闲置费概况进行介绍；然后对地下停车设施资源累进闲置费进行研究，具体内容包括：对地下停车设施闲置界定、住宅小区地下停车设施资源累进闲置费的征收对象、资源累进闲置费的计征依据、确定地下停车设施累进闲置费率；最后提出必须明确谁来收费、收费的具体方式以及收取的费用去向问题。【关键词】住宅小区；地下停车设施；累进闲置费一、征收住宅小区地下停车设施的资源闲置费动因（一）住宅小区停车难14随着社会经济的发展，汽车已经成为越来越多家庭的生活必需品。目前宁波

2、是全国第九个机动车保有量超百万的城市，而且机动车总量仍在高速增长。小汽车高速度增长、高强度使用、高密度聚集，停车需求很大。截至2010年底，宁波市三区汽车拥有量为22.22万辆。一般而言，1辆汽车需配置1个专属停车位、0.2—0.5个公共停车位，按最低标准1：1.2测算，城区需要停车泊位约26.7万个。而截至2010年底，城区仅有各类停车位10.75万个，停车位缺口达到2/3。停车设施严重不足，供需矛盾突出，每天有10多万辆无序随意停放，严重影响交通秩序和市容环境。而目前宁波市公交覆盖率低、便捷程度有限，轨道交通正在建设，宁波中心城区的公交分担率仅为26.4%，离规划目标

3、42%还有较大距离，这也导致市内私家车保有量激增，使住宅小区停车难问题日益突出。（二）住宅小区地下停车设施闲置笔者在宁波各住宅小区调查时发现，地上停车十分紧张，而地下停车位存在闲置现象。存在这种现象的主要原因是：有些小区开发商是只售不租，迄今为止还有许多地下停车位没有销售出去，而导致地下车位空置，地上车满无处可停；另一个原因是地下车位的租赁价格一般是地上车位的3倍，停车收费差价过大，因此即使地上的车位全部停满，没有租到地上停车位的人也不愿意租地下车位而停在地上；还有一个原因是有些业主虽然已购买地下停车位，但为了方便而将车停在地上，甚至有的业主有地上车库也不将车停在车库内而

4、停在外面。开发商是只售不租、地下地上差价过大、图方便的心理使地下车位存在空置而地上车位爆满。因此用价格杠杆解决停车难问题值得进行探索，即对住宅小区地下闲置的停车设施征收资源累计闲置费，这样，可以促使地下车位降低价格出售或者出租车位，让大多数业主买得起或用较少的花费租用车位，使已购买地下停车位的业主充分利用现有资源，使资源更有效配置。14二、国内外征收资源闲置费概况国内外对房屋闲置税研究的较多，对住宅小区地下停车设施闲置费的研究几乎没有涉及。停车设施闲置与房屋闲置类似，也同样占用了大量土地和资金资源，因此要解决停车设施闲置费的问题可以借鉴房屋闲置税的研究来展开。（一）国外征

5、收资源闲置税费概况1.美国征收资源闲置税费概况14美国对房地产保有环节的征税比较重视，而针对流转环节的税收负担相对较轻。美国直接对土地和房屋征收的是房地产税也称为不动产税，归在财产税项下，税基按照房地产评估值的20%～100%来确定，各州规定不一样。不动产税率为1%～3%，各州和地方政府通过当地议会的审批预算程序一年确定一次，有些地方是根据当年财力“倒算”出来的税率。在美国田纳西州，居民拥有了自己居住的一幢房屋外，如果又购置了第二套房，且长时期无人居住，闲置时间一旦超过了12个月，就要接受州房地产管理署的罚款。年度罚款的金额按照当初购买该闲置房资金的20%征收。房主如果在

6、购置了第二套住房后的12个月内，将闲置房暂时提供给美国籍无房的居民无偿居住，且居住时间超过6个月，就可以免除这笔罚款。同时该段时间内的物业管理费还可以免交。此举对政府也有很多好处，利用这样的经济和法规杠杆，不但解决了相当一部分市民暂时没有房子居住的窘境，而且缓和了社会矛盾。2.法国征收资源闲置税费概况法国是较早征收资源闲置税的国家之一。法国把所有的住宅分为四种，具体包括：正常居住的住宅、出租的住宅、空置的住宅、福利机构使用或空置的住宅。这四种住宅分别对应的税费征收情况是：正常居住的住宅征收居住税、出租的住宅征收职业税、空置的住宅征收空置税、福利机构的住宅不论使用与否不用交

7、税。政府对基本不使用的第二住所，按面积标准征收闲置税，闲置税征得并不高，与一般住房税相差不大，但房屋税制设计周密，住宅类房屋涵盖了一切住宅，避免征收中的扯皮现象。3.英国征收资源闲置税费概况英国人认为房屋闲置不但浪费了大量的土地和资金资源，而且还影响到当地的经济和房地产业的健康发展，因此政府推出第二处房住税，按照法律注册登记的居住用房之外的第二处以上的房屋征税，在本质上相当于房屋闲置税。税法规定，新购第二套住房的产权持有者可以有两年免税期，以决定两套住房中哪一套作为第一住房；两年之后，房产持有者就必须将作为第二套的住房照章纳税