非居住公房经营管理探析

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1、非居住公房经营管理探析　　摘要：非居住公房的租赁收入一直是房管部门的主要经济来源之一，其经租效益的好坏直接影响到管理部门的生存与发展。但随着我国经济和房地产市场发展所呈现出的新特点，非居住公房的经营管理存在诸多问题。本文首先阐述了非居住公房租赁与居住房屋租赁的联系与区别，然后归纳了当前非居住公房的用房状况及经营管理中存在问题，最后详细探讨了非居住公房的经营管理的对策。关键词：非居住公房；租金；租赁；转租；中介Abstract:thenon-residentialhousingrentalincomehasbeenoneofthemaineco

2、nomicsourceofbureaus,thestandorfallofitsrentbenefitdirectlyaffectthesurvivalanddevelopmentofmanagement.Butalongwithourcountryeconomyandthedevelopmentofrealestatemarketpresentsthenewcharacteristicsofnon-residentialpublicmanagementhasmanyproblems.Atfirst,thispaperexpoundsthen

3、on-residentialpublicrelationanddistinctionbetweenrentalleaseandlive,andthensummarizestheoccupancyofthecurrentstateofthenon-residentialpublichouseandtheexisted9problemsintheoperationandmanagement,andfinallydiscussesthecountermeasuresofnon-residentialpublichousingmanagement.K

4、eywords:non-residentialpublichouse;Therent;Lease;Sublet;Themediation中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)非居住公房租赁与居住房屋租赁的联系与区别非居住公房租赁，又称经营性公房租赁，是指出租人将其房屋交付给具有营业资质的承租人进行经营性使用，由承租人向出租人支付租金的行为。居住房屋租赁是出租人将其房屋出租给承租人居住，由承租人向出租人支付租金的行为。二者的联系主要表现在都属于房屋租赁的一种，都是出租人将其占有、使用的房屋出租给承租人使用

5、，由承租人支付租金。二者的区别主要表现在：1、从租赁用途看，居住房屋租赁是以居住使用作为其租赁用途。而非居住房屋租赁是以经营使用作为其租赁用途。92、从承租人看，居住房屋租赁的承租人主要是自然人，少数情况下承租人是单位，但其租用房屋是为自然人提供居住使用的，自然人是实际的租赁物使用人。而非居住房屋租赁的承租人主要是公司、企业、个体工商户等从事经营的主体。3、从租赁期限看，居住房屋租赁的期限一般较短，多数在一年以内。而非居住房屋租赁的期限一般较长，多数在三年以上。4、从租金看，居住房屋租赁的租金一般为固定租金。而非居住房屋租赁的租金一般为浮动租

6、金，即每隔一定时限其租金会有一定比例的浮动，且经常为上涨性浮动。5、从租赁房屋的条件看，居住房屋租赁中的房屋一般具有直接居住的条件，承租人无须再进行装修或添置主要家具、电器等。而非居住房屋租赁中的房屋一般不具有直接进行经营的条件，承租人往往需要根据自己经营的内容进行重新装修和添置物品等。6、从合同建立的基础看，居住房屋租赁合同的确立基础在一定程度上是基于出租人与承租人之间的信赖关系。而非居住房屋租赁合同一般是基于较为纯粹的经济利益关系。二、当前非居住公房的用房状况及存在问题（一）用房状况9长期以来公有非居住用房由国家统一调配、计划安排给企业无

7、偿、无限期地使用的。随着我国改革开放的不断深人以及以建立社会主义市场经济体制为目标的确立，企业成为自主经营、独立核算的法人实体，企业公有非居住用房作为国有资产亦成为企业自负盈亏的总资产。目前公有非居住用房从所拥有权利的角度来分可分为三类：1、企业的全产权房，即所谓的绿证房这类房产大多为国家调配，也有企业自建的。企业拥有对这些房产的占有、使用、收益和处分权利，可以自行对外进行出售、出租、人股、联营、置换等。2、授权房产，此类房产为黄证房例如上海在1995为了盘活工商企业国有房地产，扩大工商企业总资产，降低资产负债率，对上海友谊集团等9家企业集团

8、进行存量国有房产授权经营。授权后，这些企业集团就相当于对这部分房产的所有权，可以自行出售、出租、入股及进行其他方式处置房产。与全产权房的区别就是，授权房在转让过程中