第十四章土地市场概论ppt课件.ppt

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1、第十四章土地市场概论第十四章土地市场概论【重点】１、土地市场的一般理论土地市场的内涵和特点；土地市场的功能与运行条件；土地市场模式与运行机制2、中国土地市场体系中国土地市场体系的建立与发展；中国土地市场体系的特点与构成；中国城市土地市场；中国农村土地市场；中国城市土地收购储备制度3、中国土地市场管理土地市场管理的原则；土地市场管理的手段第一节土地市场一般理论一、土地市场的内涵◆土地市场：是土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。◆土地市场的主体是买卖双方及参与者；客体是土地。◆土地市场交换的内容：所有权、使用权

2、、租赁权、抵押权等等。各国法律不同，土地交易的内容也不同二、土地市场的特点（一）地域性土地位置的固定性，使土地市场具有强烈的地域性特点，难以形成统一市场。（二）不充分性（不完全竞争市场）地域性的特点决定了土地市场竞争的不充分，交易效率相对较低。土地市场参与者不多，市场信息获取较难，使竞争不充分。（三）层次性土地市场上交易的内容（权利）不一样，因此存在不同层次的交易市场。（四）供给弹性小土地自然供给弹性零，经济供给弹性较低。（五）政府管制严格土地资源的利用对社会经济发展的影响巨大，因此政府会对土地市场的交易权利、规模、形式等

3、多方面进行干预。三、土地市场的功能（一）优化配置土地资源行政划拨方式市场配置方法(价格机制在起作用)（二）调整产业结构，优化生产力布局地租、地价通过价格机制整合资源（三）健全市场体系，实现生产要素的最佳组合四、建立土地市场的必要条件（一）良好的市场经济环境价格机制和风险机制等基本市场环境。（二）明晰的土地产权土地产权是市场交易的客体，因此必须是界定清楚的。（三）发达的土地金融市场（四）完善的土地法律法规（五）优质的市场中介服务五、土地市场的运行模式模式1：土地私有制为基础的完全市场模式模式2：土地国家所有为基础的市场竞争模

4、式共同点：以市场经济为基础；有形和无形市场相结合；供求决定土地价格；土地市场进出自由；政府干预不同点：土地所有制不同；市场客体不同；市场竞争程度不同第二节中国土地市场体系一、中国土地市场的建立和发展历程二、中国土地市场体系的特点（一）中国土地是政府驱动型市场（二）目前中国城市土地市场占主导地位（三）中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场（四）中国目前未建立城乡统一的土地市场三、城镇土地市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场土地使用权租赁市场土地使用权抵押市场城镇土地市场出让方式：协议拍卖招标挂牌一级市场二级市场三、城镇土地

5、市场土地使用权出让市场城镇土地市场出让方式：协议拍卖招标挂牌一级市场一、概念（国家垄断、只有使用权、支付土地出让金）二、方式三、年限（居住、工业、）三、城镇土地市场土地使用权出让市场出让方式：招标：有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。拍卖：有利于公平竞争，适用区位较好，交通便利的繁华市区、较大灵活性的地块协议：自由度大，适用于公共福利事业和非盈利的社会团体、机关单位用地挂牌：土地挂牌流程（一）地块说明1、地块简介位置、四至等。2、地块优势交通、景观、环境、市政生活配套设施等。3、规划亮点规划面

6、积、容积率控制、发展潜力等。4、市场分析市场需求、预计楼面地价1300元/平米。（二）挂牌文件1、挂牌公告编号土地位置规划用地总面积（m2）规划净用地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）起始参考价（万元）容积率建筑密度P（2006）032A地块：汉阳区马沧湖东路以西4266142661居住用地2.1以内控制在30％以内住宅70年B地块：汉阳区马沧湖东路以东1462414624居住用地2.3以内控制在30％以内住宅70年①挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求武汉市挂牌出让让国有土地使用权公告2011年第7号（挂牌期

7、限：2011年11月6日－2011年11月21日）中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、行政法规和本次挂牌文件另有规定外，均可申请参加竞买。本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。详细资料和具体要求见规划国土在线网站。申请人可于2011年11月6日至2011年11月20日17时整，到武汉市土地交易中心五楼507室提交书面申请。交纳竞买保证金的截至时间为2011年11月20日17时整。经审查，申请人按规定交纳竞买保证金（3480万元），具备申请条件的，我局将在2011年11月20日17时前确认其

8、竞买资格。本次国有土地使用权挂牌地点为武汉市土地交易中心（江岸区麟趾路特1号）二楼交易大厅；各地块挂牌时间为：2011年11月6日10时至2006年11月21日10时。挂牌出让截止时间2011年11月21日10时整，在武汉市公证处的公证下，在挂牌地点举行揭牌仪式，并宣布竞得结果；挂牌时间截止时，有竞买人