地产工程项目成本全过程控制

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1、地产工程项目成本全过程控制　　摘要：把建设工程每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，才能够实现投资控制目标，取得较好的投资效益和社会效益。通过对房地产开发项目的成本特点分析，探讨了房地产企业如何更精细地进行全过程成本控制，在房地产调控步步紧缩的今天显得尤为重要。关键词：房地产；全过程控制；合约管理中图分类号：TU723.3文献标识码：A文章编号：1房地产开发项目的成本特点1.1土地及建筑安装费用主要包括土地成本、土建成本、设备及安装成本三方面，这是房地产开发成本的主体内容，大致占房地产开发总成本的70％左右。土地的取得一般要通过政府“招拍挂”程序、

2、开发商的议价能力较差，弹性较小。土地费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、拍卖佣金、契税等。土建和设备安装工程成本一般是以工程预算造价为基础，通过承包商竞标标方式来确定。1.2配套及其他收费支出8包括水、电、气、绿化、道路、照明、环卫、通讯、大市政和公建配套等费用；有些项目还包括与小区不可分割、非单独出售的托儿所、医院、景观等生活服务性设施费用。其他收费项目主要包括报建类费用，其中部分费用虽然属于押金性质，例如档案保证金、绿化保证金等，但是由于多方面原因企业对这方面的回收有所欠缺。这种收费项目的种类繁杂，各地的标准都有不同，并且大部分收费项目都是被垄断性企业或者事

3、业单位实施执行的，它的随意性很强，收费标准占总项目投资的10%~15%，这是房地产企业受外界因素印象造成开发成本中支出费用最大的部分。通过各类手段和方法减少这部分费用的支出，是降低开发成本提高经济效益的重要手段。1.3项目管理费和筹资成本房地产的开发相对比其他行业所需的建设周期长，并且投资数额较大，风险率较高。因此，大多数开发项目管理费用支出较大，并必须通过银行贷款来解决开发资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。因此制定合理的筹资方案、加强成本管理，有效控制开发成本、突出经营效果，对房地产开发企业具有相当重要的作用。2成本全过程控制房地产经济是国民经济的重要组

4、成部分,8经过10多年的超常规发展，不仅带动和影响着国民经济中的众多产业,也对国家经济建设起着举足轻重的作用。近年来房地产业一直是拉动中国经济的动力之一,但随着地方投资的升温，挤占耕地和房价高涨,尖利的警报声在中国地产的上空不断响起。为了保持地产市场的健康可持续发展，国家对房地产市场采取了一系列的调控措施。以往由地产价格火箭式上升导致的粗放式经营方式在如今的市场条件下已不能满足地产项目的经营需要，作为地产项目成本主要构成之一的建安成本，精耕细作已是必然。2.1方案及设计阶段据资料显示，初步设计阶段对投资的影响约为20%，技术设计阶段对投资的影响约为40%，施工图

5、设计阶段对投资的影响约为25%。在地产项目的方案及设计阶段进行控制难度最小，而控制的效果最为明显，故该阶段为全过程建安成本控制之重点。在项目的方案及设计阶段，应主动与营销管理部及设计管理部沟通，积极参与各系统的方案确立和施工图设计，在处理好技术先进性与经济合理性之间的关系、兼顾建设与使用、考虑项目全费用寿命及近期与远期的要求的基础上，提出合理的建安成本控制意见。8在现有控制手段中，以限额设计作为主要的方案及设计阶段控制手段，该控制手段虽是控制投资支出、有效使用建设资金的有力措施。它可以处理好技术与经济对立的关系，提高设计质量，扭转投资失控的现象。但其主要依赖经验

6、数据及已建工程的数据统计执行，控制手段死板，忽视每个单一的建设工程作为单一的产品而产生的个体差异、动态特征等因素，建筑功能要么是缺失、要么是过剩，设计与造价矛盾明显。作为建安成本全过程造价控制的第一步，造价控制应从方案着手，积极参与前期方案讨论，明确建筑功能需要，从建筑功能需要出发，再以经验数据及过往工程的数据统计为基础编制工程建安概算，作为限额设计的基础。在限额设计中，不但要对设计之投资金额进行限制，还应明确在满足建筑功能前提下，所选用的设备、材料的规格和档次，将成本限制限到实处。避免无序设计及设计返工，提高设计效率，以提高地产项目的时间效率。2.2招标阶段采

7、用工程招投标这一经济手段，通过投标竞争来择优选定承包商，不仅有利于提高工程质量和缩短工期，更有利于降低工程成本，是提高地产工程项目经济效益的一个重要手段。（1）招标前需做好招标策划工作，招标工作策划可理顺与合约有关的各方面关系，指导下一步的合约管理工作顺利推进，通过以科学的管理手段预判并控制成本。通过以招标策划的方式，可制定良好的合约管理体系，在保证项目质量、进度等目标的基础上达到最优的成本目标。8（2）落实各参与投标单位的相关资质资料，并组织重点考察各单位已竣工的工程项目实际情况，确保进入候选范围的每一家投标单位均具有足够的实力，能在保证安全及质量的前提下按期

8、完成各项分包工程。（3）