商业房地产投资项目后评价探究

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1、商业房地产投资项目后评价探究　　【摘要】：商业房地产项目后评价的主要目的是为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高投资效益。本文主要探讨了商业房地产后评价的内容，作用，方法以及对项目后评价的几点建议，以供参考。【关键词】：商业房地产投资项目后评价中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：引言商业房地产项目后评价起源于美国，并在60年代得到了很大的发展。我国商业房地产项目后评价起步比较晚，但是随着对后商业房地产后评价重要性的深入了解，商业房地产项目后评价迅速被运用到我国的各行各业。虽然得到了广泛的应用，但是后评价在商业房地产项目中的运用依

2、然经常被忽略或者只是形式重于内容。如在招商过程中或者项目运行中的各种变更，直接增加项目投资、工期延长等等。正因为这样，对于商业房地产开发项目，推行项目后评价是非常有必要的，有利于提高开发建设与经营管理水平，增强房地产企业的国际竞争力。一、商业房地产项目后评价内容7商业房地产项目后评价是在项目建设完成并到达一定设计能力后，对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断项目的实施结果与计划目标的差距，以确定项目策划和判断的正确性，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，对项目现状制定切实可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项目实施和管理、

3、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高投资效益。从商业房地产项目的独特角度来看，其后评价内容主要有以下几个部分:(1)项目决策后评价主要包括项目可行性研究报告内容与形式是否符合国家有关批复文件、部门的规定,项目决策程序是否符合基本建设程序等；(2)规划设计后评价主要是设计单位选择;规划布局与交通的组织；(3)项目施工后评价主要包括施工准备工作评价和施工管理工作的评价；(4)项目商业运营后评价指商业建设项目完成后实际运营情况和预测情况或其他同类经营项目的经营状况相比较,分析和研究偏离程度及其原因,系统地总结经验教训；(5)项目效益后评价7包含项目经济效益后评价,社会效益后评价及

4、环境效益后评价。二、商业房地产项目后评价作用1.提高项目决策与经营管理水平商业房地产项目后期的经营与前期的建设同等重要，其运营周期比较长。在项目建设过程中，参与人员众多，但大多数人都没能全面的了解与参与项目建设与经营的全过程。通过房地产项目后评价，不仅可以检验工作人员的前期决策水平与后期经营管理水平，还可以使每一位参与人员清晰地看到项目开发建设与经营管理的成功失败之处，总结经验教训，增强责任感，努力做好前期决策与后期经营管理工作，提高项目预测的准确性、经营管理的合理性，从而提高未来项目决策与经营管理的科学化水平。2.指导其它在建或新建项目顺利进行7商业房地产的开发要经过一个复杂的

5、过程。在这个过程中，有许多开发建设与经营管理的经验教训值得借鉴。房地产项目后评价可以通过分析项目实施的实际效果，反映项目各个环节中出现的问题，提出相应改进措施和解决方法。若是决策失误，应给予决策者分析，并明确其责任，督促他们在主观上认真作好项目决策工作，同时采取可行的再决策；若是客观环境改变等不可控因素的影响，可寻求适宜的客观环境以求得更好的生存和发展。通过项目后评价，对已建成项目的实际情况进行分析研究，总结经验教训，及时反馈信息、提出建议，指导其他在建或新建项目的顺利进行，实现项目预期目标，降低风险。3.检验前期决策的正确性在前期决策中，在对房地产项目进行分析的过程中，选用的参

6、数基本上都是预测值，存在很多的不确定性因素，决策结果有待进一步检验。房地产项目后评价是在建设项目投入使用后的管理经营活动中进行的，评价参数大多来源于实际，评价结果更接近真实。项目实施的效果有没有达到预期目标可以通过项目后评价得到检验。因此房地产项目后评价对项目的实施与投资决策起着重要的监督作用。三、商业房地产项目后评价方法房地产项目后评价的方法是定性分析与定量分析相结合的方法，往小了说，常用的基本方法有以下几种：（1）成功度评价法主要根据评价专家或专家组的经验，综合房地产项目后评价各项指标的评价结果，对项目的成功程度做出定性的分析。（2）逻辑框架法它是一种概念化论述项目的方法，即

7、用一张简单的框图来清晰地分析一个复杂项目的内涵和关系，主要是让它更容易被理解。7（3）对比法主要有前后对比和有无对比两种方法。1）前后对比法：将项目实施之前与项目完成之后的情况加以对比，以确定项目效益的一种方法。2）有无对比法：将商业房地产项目实际发生的情况与若无项目可能发生的情况进行对比，以度量项目的真实效益、影响和作用。四、对商业房地产项目后评价的几点建议1.科学的投资决策和项目管理科学的投资决策和项目管理能够确保项目整个运作过程有条不紊的进行，准确记录相关手续和各种事件，档