杭州东方文化园・步行街项目整体策略报告.ppt.ppt

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1、——项目整体策略报告东方文化园·步行街前言上月我司提交东方文化园项目的整体策略提案，经双方沟通商议结果，我们在原策略提案内容基础上对内容做了修改调整、增加。并最终形成本份《东方文化园项目策略报告》，内容包括定位与规划、价格策略和项目营销推广。鉴于项目销售前期进度比较缓慢和时间方面的紧迫，我们希望双方尽早能对主要策略作出确认，以便销售相关工作的正式执行。PART1项目定位与规划PART2项目定价策略PART3营销推广策略目录PART1项目定位与规划一、杭州房地产整体市场形势扫描杭州楼市持续多年的供不应求的

2、状态有所缓解，目前购房者有持币观望的心态，开发商楼盘销售较以前压力增大；受国家宏观调控影响，投机性购房受到明显打压。据杭州透明售房网统计数字显示，外地人下单所占比重有所减少。商业地产需求依然旺盛：发达国家人均商业面积1.2平方米，上海、北京人均商业面积约1平方米，而目前杭州人均商业面积约为0.7平方米，发展余地很大。杭州房产开发的边缘化趋势，郊区板块成为新的亮点；市场环境分析二、项目所在区块房产市场表现项目所在区块（湘湖板块、闻堰）以住宅楼盘开发为主，商业项目为辅。其中住宅楼盘开发活跃，规模庞大，都以大

3、盘为主，闻堰及湘湖板块目前已成为杭州房产开发的新亮点。——威尼斯水城（35万平方米）——奥兰多小镇（16万平方米）——休博园铜锣湾广场(30万平方米)——通和南岸花城（34万平方米）——通和戈雅（40万平方米）——中谷湘湖人家（42万平方米）——西子郁金香岸（32万平方米）——三水一生（15万平方米）区块楼盘独占优越的景观资源，并与2006休博会结缘，此区块楼盘主打“休闲、景观、环境”概念为主。市场环境分析三、项目邻近区块主要楼盘市场环境分析项目西子郁金香中谷湘湖人家三江广场通和南岸花城三水一生楼盘地址

4、闻堰镇闻堰镇闻堰镇本案左侧本案右侧建筑面积320000平米420000平米21000平米340000平米156600平米主力户型120平米左右140平米左右400平米以上140平米以上120平米以上项目定位浪漫情景住宅大型生态水岸住区餐饮娱乐、休闲型商业中心生命的休闲杭州首座花园洋房社区主要卖点钱塘江的景观资源杭州罕见的大型排屋住区主打江鲜、美食江景住宅、多元化人居社区稀有纯花园洋房销售价格3900元/平米4000-5500元/平米5800-8200元/平米4300元/平米以上4000元/平米以上目前状

5、况预计在本月开盘尚有部分物业在售在租部分物业在售销售情况尚可分期开盘尚未交付三、区域商业环境扫描（1）杭州东方文化园纳入湘湖旅游度假规划区，湘湖区块最终形成“一湖二带三区”格局，借休博会活动，该区块将打造成为以休闲为特色，集娱乐、旅游、度假、会展等多功能为一体的世界级休闲旅游地。湘湖区块未来将与西湖构成杭州钱江两岸两大环湖休憩活动区。东方文化园、休闲风情园以及休闲博览园构成湘湖区块三位一体的景点分布格局。旅游、休闲是该区块未来发展的方向。本案所处区块将打造成为面向全国与世界的休闲中心；休闲、旅游是本区块

6、的发展方向。市场环境分析市场环境分析三、区域商业环境扫描（2）本案《萧山区城区居住片区商业规划图》本案邻近地区没有规划新的居住点，未来商业人气需要周遍及旅游人流支撑。本案附近虽有山水一生、通和南岸花城、绿都滨江假日广场等楼盘开发。但依据城市规划分析，未来本案周遍2公里左右区域不会规划新的居住片区。邻近本案区块，开发新盘将集中在风情大道以北的闻堰区块和萧山南部的城南居住片。因此要使本案想获得商业人气，只能依靠周边闻堰、萧山、杭州消费群体，以及外来地广大旅游消费人群。项目2公里区域市场环境分析三、区域商业环

7、境扫描（3）本案目前商业环境较差，随着区块旅游吸引力的增强及周边住宅片区的形成，商业具有一定发展潜力目前区域人口尚未形成足够的人口规模，要实现一定规模的商业经营，只凭借周边地区的人口规模与目前东方文化园景区的人流量，尚缺乏有力的人气支持。随着本区域休闲旅游开发的深入和吸引力的增强，特别是休博会的举办，此地的游客量将会迅速攀升，再加上周边地区新居住片区的形成，未来本案的商业人气会不断提升，商业前景也随之逐渐凸现出来。市场环境分析1、外部交通状况：03省道、绕城高速、萧山机场、火车线路2、内部交通状况：风情

8、大道连接休博园、风情园与东方文化园三园，实现景区之间的互动相联。新增5条公交线路途径杭州东方文化园步行街。城市快车道四季大道2008年建成，与绕城公路南线连通，是连接杭州主城区与本案最快捷的通道。地铁1号、2号线2010年建成通车，两线南端站点起于湘湖旅游度假区和萧山朝阳村，分布于东方文化园东北两侧。三、区域商业环境扫描（4）区块外部交通环境比较优越，内部交通环境优势不足，但随着地铁、四季大道、新增公交线路的新建与新设，将为本案带来更多人气