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1、2009年11月27日银川市海德兴业房地产营销策划有限公司海德兴业地产服务专注为你DedicationtoYourTrustRealEstateService宁夏永宁四季鲜果品蔬菜综合批发市场招商、营销、推广策略思考6/10/2021项目操作问题思考几个核心问题整体定位经营管理招商与销售关系销售与招商模式招商与销售执行项目形象定位、客户定位、价格定位……项目经营业态分区规划、经营模式、管理模式……项目招商策略、销售策略、招商与销售互补关系……项目招商模式、销售模式、招商与销售的结合点……项目招商、销售执行具体工作计划及工作安排……关于定位首先
2、看项目项目规划：整体规划分区合理，但是未做具体业态分区划分。物流、仓储、商务配套规划齐全。项目规模：占地约600亩，建筑面积约35万㎡，其中商业建筑面积约20万㎡。项目区位：城市近郊，符合区域产业规划，政府支持。再看市场市场现状：银川及周边区域蔬菜、果品、副食批发以北环和东环为主，市场知名度高。但是业态规划杂乱，东环只租不售、北环可租可售。来自市场的声音：市场规划杂乱，交通不便。经营管理不好，经营条件较差。银川及周边对这两个市场认知度高，生意还可以。考虑购买商铺自己经营。市场处于银川市区，迟早搬迁。如果有好的市场，可以考虑投资经营。再看城市城
3、市布局：南进北拓西优东控规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。城市南进壹形成以银川为核心，以吴忠、青铜峡为副中心的宁夏核心都市圈.银川市都市圈的核心地区由兴庆区、西夏区、金凤区、贺兰县和永宁县组成.项目定位方向[四季鲜]的规模/区位/使命,决定了它不应是一个简单的商业地产或商业经营项目,更不应是一个单一的专业市场项目。因而在
4、对它进行评介和探索其商业价值所在时,必须在项目所在城市的区域价值/项目的区位价值,以及[四季鲜]的使命中寻找恰当的出路。[四季鲜]所在城市的区域价值银川城市地位日益显赫城市位置——区域核心城市；城市定位——“两宜城市”经济地位——区域经济中心；四季鲜作为银川/“大西北”地区,首屈一指的、超大型综合农副产品商贸物流项目,毫无疑问、也责无旁贷的被赋予了提升产业发展模式的伟大使命！对[四季鲜]而言,不仅仅是对600亩土地的开发,而是塑造银川商品交易的辉煌！更重要的是，他将改变和提升银川“大西北”地区农副产品的商品交易产业形态！因此,[四季鲜]必须以
5、： 更广阔的视角、更高的市场站位,通过一站式/信息化/科技化等手段,推进银川/“大西北”的农副产品商品交易模式！“四季鲜时代”——全新现代农副产品商贸物流模式！项目定位建议能充分体现出项目的政策优势/市场优势/规模优势;含括[四季鲜]的功能综合性/业态多样性/经营档次包容性;全面体现项目的核心竞争力,足够且持续的市场引爆力。若使用“金桥现代物流城”或“四季鲜果品蔬菜综合批发市场”的定位概念,会使公众无法真正理解[四季鲜]的规模和性质,最终使项目价值被社会低估，进而影响项目的招商销售工作，影响开发商的投资收益。项目主要定位体系海德认为，[四季鲜
6、]绝不是若干“批发市场”的扎堆,而是比市场更高一个层面的“城”;这是一个充满新鲜/引领潮流/汇聚万商的新“城”;而非又一个更大规模的“东环”或“北环”！基于以上分析和思考,海德认为,[四季鲜]定位必须考虑以下几大因素：品牌复合性/综合性影响力/辐射力经营内核项目整体定位建议金桥农产品物流城——大银川现代农副产品商贸之都创富活力之都*产业升级之城投资属性商业属性关于经营管理项目功能展示仓储物流功能展示与批发交易功能商品零售功能餐饮、休闲配套功能商务服务功能信息服务功能管理功能科研和检测功能项目功能规划清晰，但业态规划分区亟待明确。业态规划分区直
7、接影响项目招商、销售及后期经营管理。项目经营管理建议项目统一经营管理模式、内容先期确定，为招商、销售模式及策略制定奠定基础。关于招商与销售的关系项目招商与销售关系分析商业业态规划分区直接影响招商策略与执行招商客户定位直接影响销售客户定位招商策略及执行成果直接影响销售模式及销售策略策略项目招商与销售策略建议招商先行,销售跟进的原则主打业态先行,辅助业态及配套跟进的原则放水养鱼的原则先做人气,再做生意的原则关于招商与销售的模式招商模式与策略项目招商模式及策略确定商业业态规划、制定招商政策；锁定目标客户、主力业态商铺招商；可售商铺先行招商、以招商促
8、进销售；有阶段/分主题的进行包围战。BtoB模式针对区域内、区域外生产者、经营者点对点招商销售模式与策略项目销售模式思考带租约销售模式裸铺销售模式打造——收益性商铺
