开发商在商品房交付期间应当注意的法律问题.doc

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1、开发商在商品房交付期间应当注意的法律问题一、商品房交付及其法律意义1、定义:商品房交付，是指商品房转让过程中，依照《商品房买卖合同》的约定，商品房从出售人转移至购买人占有或有效控制的行为。2、交付的法律意义:商品房的有效交付在房产转让过程中具有特殊重要意义，因为房产转让法律关系中，买受人的主要义务是支付购房价款，而出卖人的主要义务则是交付符合国家法律规定条件及当事人约定条件的商品房。交付行为是履行合同义务的重要依据和标志,因此一定要在形式上规范、在证据上具有能证明开发商已经履行主要合同义务的法律程序。二、商品房交付的常用作业程序1

2、、确认前来办理交房手续的业主或代理人身份1）业主本人身份证明；2）委托办理交房，提交委托人及代理人共同的身份证明、《授权委托书》原件；3）业主《商品房买卖合同》、《补充协议》、已付款凭证原件。2、面积补差1）据《商品房买卖合同》确定合同约定的房屋面积及面积补差处理方式；2）根据《房屋产权登记面积实测报告》确定面积补差款项；3）双方以多退少补的形式结清房款；3、办理预交契税等代办产权费用及手续1）填写授权出卖人代办产权的《授权委托书》；2）预交代办产权所需要的契税、登记费、书证费、印花税、交易手续费等；3）收回购房款收据；4）提交代

3、办产权所需要的资料（按揭客户有特别要求）；5）业主及共有人私章。4、商品房的现场验收1）根据双方签订的《商品房买卖合同》及开发商出具的《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等附件对商品房进行现场检查验收，以确定转移占有的标的物是否符合法定或约定的条件；2）对有异议的部分，根据异议内容确定维修或整改要求；3）对无异议或争议不大的业主办理商品房交付的书面签收手续；**商品房的交付实质上是买卖合同双方履行所签定的《商品房买卖合同》的行为。为此，为了证明商品房的出卖人已经依照合同的约定履行了交付义务，一定要与买受人办理好商品房交付的书

4、面签收手续。否则，出卖人很可能承担不能证明自己已经交付及按约定交付的违约责任，而承担违约责任的方式既可能是支付违约金或赔偿损失，也可能导致最终的解除合同。**对有异议的业主，一般不要将其异议以书面形式留存给他们，一般也不要书面认可某些异议事项，以免留下证据证明其拒绝接房的理由成立，并最终使公司承担逾期交房的违约责任。5、移交商品房钥匙必须在办理好商品房交付的书面签收手续以后，才可以移交商品房钥匙；6、办理物业管理的相关手续在商品房转移占有的相关手续办理完结以后，商品房的买受人还应当与物业管理公司办理物业入伙的相关手续并交纳有关的费

5、用。需要注意的是，无论买受人是否愿意办理物业管理入伙的手续，开发商都应该完整地办理商品房的交付手续。三、商品房交付中的注意事项1、商品房交付中的代理行为及其应当注意的事项代理是指代理人在代理权范围内以被代理人名义与第三人实施的，法律效果直接归属于被代理人的行为及相应的法律制度。商品房买卖的商品房交付中，经常出现买受人因故不能前来与出卖人办理所购商品房的交付手续，通常以口头授权的方式委托其亲属、朋友、甚至保姆等有一定关系的人代替其办理商品房交付的情形。在该情况下，往往由于委托人害怕麻烦，不给代理人出具书面的符合法律规定的授权委托书而

6、引发纠纷，甚至在法律上被认定为开发商的交付行为无效，使得开发商无端的承担逾期交付的合同责任。为了防止这种现象的发生，要求商品房交付的代理行为必须按以下要求规范办理授权委托：1）代理人到场办理商品房交付手续时应提交被代理人书面的《授权委托书》；2）代理人、被代理人不能在商品房交付之前由亲自到公司办理的《授权委托书》，应提交经公证机关公证了的《授权委托书》，以证明授权的真实性、合法性（委托人在国外的，则应出具经使、领馆认证的委托手续）；3）该《授权委托书》中应明确有办理商品房交付手续所应有的授权范围4）应对代理人、被代理人的身份资料审

7、查及将复印件留存。2、验收问题客户在验收物业后应当对验收行为进行确认，以免将来发生争议时公司作为商品房的出卖人无证据证明自己已经按照《商品房买卖合同》的约定履行了交付义务。但是，有的客户因种种原因（如质量问题、想退房、对物业收费不满等）可能拒绝签验收文件，对此问题，建议根据以下处理方式。1）总体而言,如客户拒绝交房,对客户提出的问题,公司可以采取单方面登记的方式并承诺予以解决,决不可以向客户留下任何表明其拒绝接房的文字依据;但在此期间，如客户提出的问题确实存在，且公司也可以整改和解决，请务必提前处理好。2）客户提出的仅仅是质量瑕疵

8、方面的问题，尽量通过各种技巧沟通工作，让客户签收交房手续，对承诺对瑕疵问题限期整改或维修至合格；3）客户对成都市产权监理处《面积实测报告》有异议的，告知其自行向监理处申请复测，公司无权对面积问题发表任何意见。如客户进一步提出要求我方承担复测费用的，