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1、开发项目工作内容、职责和部门分工泰安市大展城市发展有限公司2013.10目录第一部分开发项目全过程管理一、房地产开发的简要流程(3二、房地产开发项目行政审批事项(4三、房地产开发项目市场定位(6四、房地产开发项目的设计管理(8五、房地产开发项目的成本控制(8六、房地产开发项目的工程管理(9七、房地产开发项目的验收与交付(9八、房地产开发项目的营销策略(10九、房地产开发项目的融资方法、财务管理和纳税筹划(11十、房地产开发项目的风险管理及其对策(13第二部分开发项目工作内容流程和职责部门分工表(15第一部分开发项目全过程管理一、房地产开发的简要流程一个房地产项目开发的
2、整个流程大体上包括十个阶段:(一开发商提出开发设想是整个房地产项目开发起点想干事要有梦想,在市场经济体制条件下,开发梦想是开发商老板最关键的一项工作,决定整个房地产项目开发的成败,有了开发梦想就标志着项目开发已进入状态,这就要求开发商认真研究房地产市场变化趋势、发展前景、市场需求等问题。(二可行性研究是房地产项目开发的第二步有了设想就得理智的想想“能不能干,怎么干”,这就得考虑:政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持,这些需要老板请专家来做可行性研究。可行性研究阶段,是进行土地招拍挂之前的项目论证阶段和概念设计阶段。是根据土地的性质和相关地理、人居、交通、教
3、育、城市规划、市政条件、类似项目市场销售等条件,对项目做什么产品,什么样产品组合能够达到货币量最大化,从而反算土地的合理价格,给土地竞标价格提供依据。可行性研究有两种结果:一是此设想不行,表明这个项目全过程实际上就结束了;二是设想可行,活能干。不出意外这个项目就可以一直进行到最后阶段。目前,很多公司忽视可行性研究,或将其当成一种形式,造成空置率居高、房子卖不出去一系列恶果,这需要政府、开发商认真对待。(三申请项目用地是房地产开发的第三步土地是所有建筑开发的基础,是房地产开发正式启动的必备条件。由于我国人多地少,土地资源成为稀缺的资源,申请项目用地非常困难,就得考虑“怎
4、么拿地,采用什么样的方式拿地”成为老板考虑和行动的关键步骤。我国有划拨和出让两种获得土地方式,划拨土地易冲击土地市场正常运行,目前只有少数情况下才有划拨土地,绝大多数都是以出让的方式获得土地。待开发商获得土地使用权规定的使用年限之后,需要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。(四项目设计是房地产开发的第四步拿到了土地,建什么样的房子,什么样的房子好卖、利润高、升值潜力大,这就需要根据概念设计、详细的市场调研报告考虑如何进行规划和设计,项目规划和设计划分为方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、
5、建筑结构、环境关系、各项经济指标,尤其是市政管线的接入、接出等方面的设计要求。初步设计在方案设计基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案,其中包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4部分。施工图设计是在初步设计基础上的更详细设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法,并绘制建筑、安装详图及必要的文字说明。在规划及设计之前,需要向规划行政管理部门申请规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划设计用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等。开发商根据通知书委托有规
6、划设计资格的单位完来成方案设计,然后拿着方案设计报审表、方案设计和说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确定符合规划要求了,核发《建设用地规划许可证》。方案批准后,既可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建筑工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建筑工程规划许可证》。开发商根据批准的规划方案,委托勘察及设计单位进行详勘及施工图设计,完成后委托有资质的部门(图审中心完成审查,合格后核发《施工图审查合格证》。(五征地及拆迁安置是房地产开发的第五步土地
7、有了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》两证之后,我们实实在在的就可以到现场接手土地。项目用地上若有旧建筑或居民住房就得考虑实施拆迁安置工作,开发商还需要到土地管理部门办理相关手续进行场地范围的实地规划。开发商只能在规划的范围内进行征地及拆迁方案实施工作。泰安市的具体做法是开发商取得的土地应该是地上没有任何附属物,因为在土地局供地之前已与开发企业签订土地交接书,明确土地为三通一平,地上无附属物没有需要拆迁的居民(六筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步有了土地之后,老板大部分的资金基本上花费殆尽,如何取得进一步开发所需的钱,就成为老板和财务部
