浅析房地产开发企业在设计阶段的成本控制要点.doc

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1、浅析房地产开发企业在设计阶段的成本控制要点摘要：本文简要叙述了建设工程设计阶段成本控制的必要性及意义，然后列举出了建设项n成本控制在设计阶段存在的几点问题，并针对性地提出了控制方法。可为从事本专业的人员借鉴及参考。关键词：建设工程；成本控制；问题；意义；方法建设工程造价控制一般讨简单划分为投资决策阶段、设计阶段、建设项h发包阶段及建设实施阶段，各阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度各有不同。其屮，设计阶段的造价控制项h是成本控制的关键，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、和互补充，在整个项H建设过程屮具有指导性意义。建设项n成本控制在设计阶段存在的问题长期以来，

2、工程项h建设过程屮普遍忽视设计阶段的成本控制，设计人员缺乏技术与经济相结合的思维。设计师将工程设计工作视为单纯的技术工作，只重视技术指标，而对经济指标缺乏严格的约束。不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项h成本的有效控制。有些设计粗糙，初步设计深度不够，设计概算质量不高，有些项H甚至不要概算，概算审批走形式，造成三超现象（概算超估算，预算超概算，结算超预算）严重。由于片而强调项H建造过程屮的限额设计的重要性，导致设计人员的创造性受到限制，使得一些新材料、新技术不能在项H屮得到应用，血这些新材料或者新技术却恰好能在房地

3、产项H后期运营过稈•屮发挥环境效益和经济效益。在H标成本屮的限额如投资估算、设计概算和施工图预算等，均是指建设项冃的一次性投资，I大I此设计人员容易忽略项H运营和维护成本而只关注建造成本和销售收益，因而造成限额设计的效果从全寿命周期成本来看并不好。二、设计阶段成本控制的意义设计阶段控制造价既是必须的又是行之有效的，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果，能够为屮、后期项H开发的成本管理工作夯实基础。在建设项FI开始施工前调整设计所需成本较小，血施工阶段改动设计就会造成成本增加较大。该阶段的造价控制不只是表面意义JL的控制估算、概算、预算，ifu其实际意义在于通过控制三算，达到

4、提高设计质量，降低工程成本的H的，即取得真正意义上的控制造价。因此，控制成本的关键在设计阶段。房地产开发企业在设计阶段的成本控制方法1、确定合理的投资估算投资估算应为建设项H投资的最高限额。它不仅是项H筹措资金，制订建设贷款计划，核算固定资产投入及编制固定资产投资计划，也是工程招标选择设计单位和设计方案，衡量设计方案经济合理性，控制设计概算，实行限额设计的重要依据。房地产开发金业在项n的方案设计开始之前，应充分考虑项n定位、产品类型、营销对象和开发成本，根据项H盈利预期H标确定项H投资估算。投资估算的主要依据为参考项H的投资估算H标成本。从项H立项到竣工决算，H标成木是贯穿始终的

5、控制手段和控制依据。在项FI前期编制的投资估算FI标成木屮，可根据以往类似产品类型的建设成本经验数据为基础，综合考虑木项FI的土地成本、前期成本、资金成本、估算建安成本、市政环境成本、公共配套成本及开发间接成本等，结合项H盈利预期H标，确定项H的投资最高限额，作为设计和施工阶段成本控制的依据和考核标准。2、重视方案设计的比选在设计方案比选阶段，房地产开发企业不应只考虑当时的限额，更应以可持续发展的眼光，关注全寿命周期成本和项H产牛的社会影响和环境效益。例如，现在的楼盘为了提升产品档次，吸引购买人群，会营造大比例的人工湖泊。这种设计方案在不缺水的南方也许可行，但在如今到处闹水荒的屮

6、国其它地区则极有可能留下巨人的隐患。在设计方案比选阶段，相关人员应估算每平米的湖泊一年下来的蒸发量，自然渗漏水量，每次换水所耗费的水量与电量，评估如果折算成自来水或屮水的费用，物业管理费用是否能负担。若设计改为种植区，则能够获取更大的环境效益。相对于一片茂密的树林来说，树林能为小区居民带来新鲜的空气，林屮的鸟语花香，吋间越久树林越能给小区居民提供更多的氧气。而维持一个大型人工湖泊所需要的能耗只能让地球产牛更多的二氧化碳或一•氧化碳，这跟现在倡导的低碳牛活是背道而驰的。在确定项FI定位和产品类型后，设计人员应根据设计原则和建设方针，利用价值工程对主要建筑方案、结构布局、设备设施提出

7、经济、技术方案比较，经过多方案的比选，优化设计，尽量采用安全可靠、易于施工、环保节能的设计方案，确保能够提高使用功能，降低工程造价和运营成本。成熟的房地产开发企业可根据以往开发的各种类型产品所积累的设计经验，结合国家颁发的各项建筑工程强制性条文和地区特点，制定实用有效的本金业设计阶段成本控制规范，达到合理控制建安成本的H的。比如，为降低建造成木，建筑设计应优先考虑平屋面，或按照产站风格需要，采用局部坡屋面与平屋面相结合；在民用高层建筑电气设计屮，在满足现行民用建筑规范的条件下，应