在写字楼的赛道上天府新区能否后发制人.pptx

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1、高力专题写字楼&投资

2、研究部

3、成都

4、2019年9月在写字楼这条赛道上天府新区能否后发制人，青出于蓝？近期市场对于天府新区发展前景的问询不断升温。作为四川省下辖的副省级新区，也是全国第十一个国家级新区，天府新区的发展进程可谓备受瞩目，许多开发商，潜在市场投资人都期望能够探索出一条适合天府新区的发展之路，为其未来的决策提供支撑。对此高力国际作为商业地产市场专业的咨询及代理服务机构，对于新区发展，我们也有一些自己的观点想要与大家分享，从术业专攻的角度，本文主要聚焦写字楼办公市场，从新区楼宇经济发展路径，以及办公需求特征入手，希望能为投资人，

5、开发商等市场感兴趣的读者提供一些不同的解题思路。由于篇幅限制，本文对天府新区的区位以及交通条件就不做过多赘述。一．求同存异的新区发展之路（天府新区&高新区）回顾新区发展之路，几乎都有学习借鉴，取长补短，吸取其他地区成功经验的经历，因此在各地的新区规划中都能看到一些相似的痕迹。高力国际在梳理天府新区时，就将近水楼台的成都高新区的成长经历作为参照物之一，有助于读者更好地理解天府新区求同存异的新区发展之路。首先从两个新区的早期的规划布局入手，可以发现不少相似点。那么天府新区是否正在复写高新区的商务，产业，楼宇经济路径呢？要回答这个问题，首先

6、我们要明白，已进入成熟发展阶段的成都高新区在过去15年的时间里，都经历了怎样的历史阶段，而这一发展路径是否值得学习借鉴？这有助于我们理解天府新区的相似性以及不同之处。大多数新区都是“无中生有”，这是一个无比艰难的过程，要从零开始创造出产业聚集，楼宇经济，实属不易。因此透过高新区的发展历程，我们所看到的是一条相对成熟，可借鉴的新区开发思路，简单的概括的话则可表述为：如果我们从高新区现有的办公企业的行业分类来看的话，可以观察到较为明显的产业聚集特征。这些都离不开高新区发展第一阶段和第二阶段的头部企业带动效应，而这一阶段的招商引资重担几乎由

7、新区政府以及省市级政府一肩挑起。首先位于高新区核心位置的天府软件园作为首批国家软件产业基地之一，其早期的落户企业，对于地区的经济贡献非同一般，也是新区后期产业集聚的木之本，水之源。天府软件园核心区自2005年正式投入运营以来，已经吸引了包括IBM、SAP、EMC、飞利浦、西门子、Dell、Wipro、NCS、Garmin、阿里巴巴、腾讯等大量国内外知名电子科技企业落户。同时逐步形成了以软件服务外包、软件产品研发、通信技术、数字娱乐、移动互联网的产业生态体系。天府软件园内大量成熟且高质量的软件服务和研发企业，成为了吸引行业产业链企业向此

8、聚集的磁石，也使得成都高新区成为最受TMT行业企业青睐的办公地。第一阶段2第二阶段第三阶段以“天府软件园”的众多科技，软件500强企业为先锋和基石，带动同行业和产业链企业聚集。以政府单位,央国企自用办公楼宇为中坚力量，政府以及国企职能机构的搬迁带动下属企业，关联企业的办公地点的转移，同时成为后期市场化租赁企业选址的重点考量因素。以市场化写字楼项目为羽翼，承接产业聚集而来的搬迁以及新设立的企业办公需求。新区发展路径回顾高力专题写字楼&投资

9、研究部

10、成都

11、2019年9月截至2019年上半年，在高新区优质写字楼内，33%的入驻企业为科技新媒

12、体企业（TMT），这一数字远高于成都其他写字楼商圈，而TMT企业在高新区的高度聚集似乎也在天府软件园这个车头的带领下顺理成章，水到渠成。正如我们在图表中所看到的，天府软件园内有74%的TMT企业为软件开发以及信息服务类企业，而进驻高新区优质写字楼的TMT企业中也有超过七成为同类型企业，由此可见一斑。此外，第二阶段的央国企办公转移也是新区发展不容忽视的一股力量。国有企业办公职能的迁入，可以提振投资人，开发商对新区的信心。同时国有企业对于其上下游企业，关联企业的带动作用也较刚性，相较市场自主形成的产业集聚更加迅速。126578910201

13、312111441531617181921高新区金融城商圈008四川投资大厦009交易所大厦016中国石油西南油气田科技大厦017盈创动力科技金融大厦018高新国际广场019拉德方斯广场020特拉克斯国际广场021高新孵化园编号项目名成都海关成都市市委/市政协成都市规划馆成都市市级机关第六办公区成都市市级机关第三办公区成都市市级机关第四办公区成都市政府三峡大厦中国联通四川省分公司中国华电四川分公司中国建筑西南设计院国家电网四川省电力公司四川电力设计咨询公司成都高新区商务办公项目分布图（截至2011年末）数据来源：高力国际研究部00政府

14、职能机构00国有企业开发项目00政府主导产业园00市场化租售项目（至2011年末）3Mapsource:Mapbox高力专题写字楼&投资

15、研究部

16、成都

17、2019年9月成都高新区商务办公项目分布图（截至2019年第二季度）