2011漳州市房地产数据及楼盘分析.ppt

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1、紫云国际价格形成策略说明1、应甲方要求，尽快制定出本案的市场价格体系，因此本次提报只着重于价格体系的形成，故而相关全案策划执行案后期按需提报；2、此次提报本着尊重此时此刻已经形成的市场价格体系。价格体系建议价格体系定价原则龙海主要在售项目及主要竞争对手价格加权分析本案静态价格预估定价原则1、在市场接受的范围内尽量确保利润最大化；2、为确保对项目价格判断的准确性，将采取多个价格判断方法进行验证和修正；3、鉴于项目面临的市场形势和竞争态势，我们本着务实、科学、理性的态度制定本次价格体系；4、本次定价方法采取竞争导向

2、定价法和可比楼盘定价法；参考项目区位示意图A、领秀锦江B、锦江明珠C、紫云国际D、龙江一号E、钻石水岸F、东方康桥领秀锦江静态对比项目价值支撑（一）—一线江景阔绰壮丽,永无遮挡价值支撑（二）—滨海新城龙头，不可复制决定唯一性价值支撑（三）—老城繁华核心，筑就一站式生活特区价值支撑（四）—6重首创品质，打造豪宅标杆1、首次引入中空玻璃门窗；2、首次采用直饮水系统；3、首创3.2米层高；4、首次引入最大商业综合体；5、首次免费安装不锈钢防盗网；6、首次引进6重安防系统。……价值支撑(五)—白金学区,铺就孩子灿烂未来华侨幼

3、儿园、石码中心小学、龙海一中。。。。。。价值支撑(五)—绝版户型，完美空间，买X住X+1我们有什么……1、交通：比邻208省道，沈海高速入口处，位于龙海的交通咽喉；2、地段：紧邻市检察院、国税局、地税局、工商局、武装部、法院、武装部、消防支队、邮政等，形成龙海新行政中心；3、教育：教育局、龙海七中、龙海市外国语学校、石码第二中心小学、书香弥漫4、规划：社区规划，高起点5、配套：龙海市体育中心，龙海市第一医院，强身、健体、就医近在咫尺；6、品质：实力国企，品质保证。……参考项目汇总项目名称起价均价最高价最近开盘日期开盘

4、数销售数销售率龙江一号5100620075002010.11.2418617896%钻石水岸4960580065002011.2.121387554%领秀锦江5000580068002010.12.2611210896%6000730087002011.1.51188875%锦江明珠4800560067002010.12.2030319364%东方康桥3900430050002010.12.31316147%参考项目说明1、龙江一号在本次提价的7号楼的户型利用魔术空间赠送了近13平米的面积，买三房住四房，在本次开盘销

5、售的178套中有157套属于工程抵押，并且项目存量较少，所以本次提价属于策略性提价，实际的市场意义不大；2、领秀锦江本次开盘的7号楼属于高层建筑，直接看九龙江景，无任何视野遮挡并且同样在户型设计中运用了魔术空间，增加了赠送面积，大大提高了产品竞争力；3、东方康桥项目最近开盘131套，实际销售61套，而该项目设计总套数670户，意味着市场依旧充斥着大量的低价房源；4、以上的的数据采集源于我们市场部一线的市场调查和龙海市房产局最近3个月来的公布数据。权重项目权重分值龙江一号钻石水岸领秀锦江锦江明珠紫云国际东方康桥位置10

6、779985价格10788979配套10768885物业管理6435333建筑质量6555343城市规划6445543楼盘规模6655555朝向8668876景观10779976发展商信誉6555555户型设计10879777销售情况6535343停车位6333333合计100746984777263评估与价格修正修正公式修正价格=紫云国际评估得分/比较楼盘评估得分*比较楼盘均价修正过程龙江一号：72/74*6200=6032；钻石水岸：72/69*5800=6052;领秀锦江:72/84*(5800+7300)/2

7、=5614;锦江明珠:72/77*5600=5236;东方康桥：72/63*4300=4914;修正结果：（6032+6052+5614+5236+4300）/5=5570即：紫云国际市场已然形成并且能够接受的平均价格是：5500元/平方米(取整数)不可预测的未来。。。。。。1、复杂的国际环境、动荡的中东局势、相似的政治体制、同样的民不聊生，政府一定会控制物价、房价，进而改善民生；2、最近两会总理报告房地产两个主要看点：1）房地产调控将长期延续、向纵深推进；2）稳定房价及住房保障工作将作为地方政府考核的一项重要指标，

8、地方政府将不折不扣地执行中央调控方略；3、本次调控不会影响到龙海的市场吗？1）既然是刚性需求，当然也有刚性满足的时候；2）目前当厦门海沧的房价在8000往下走的时候，漳州龙海的房价还会7500往上走多远？值得商榷；3）随着厦漳的合作，基础设施的完善，龙海既然可以得到利好，不远的厦门，便捷的厦门，美好的厦门同样可以瓜分龙海有限的刚性需求；所以未来