房地产市场深度盘整.pdf

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1、作者：张兆娟克而瑞咨询中心总经理textbyZhangZhaojuangeneralmanagerofCRIC自年初杭州率先降价并迅速蔓延到常州、无锡等其他城市，全国房城市房地产市场需求存在提前透支现象；另一方面·部分城市房地产市场形势急转直下-购房者观望博弈明显加剧·交易欲望更是价的过快上涨·也进一步抑制了当前以刚需为主导且购买力有限跌至近两年新低。目前业内针对市场进入盘整期已基本达成共识-的购房者的入市步伐。此外·经过十余年快速发展·房地产市场争论的焦点在于此轮调整期将延续至何时。2014年上半年房地产长期以来供应紧缺的格局得以改变

2、·诸如杭州、宁波等城市更是市场运行主要呈现三大特征：整体市场交易持续萎缩-多项行业暴露出持续的供过于求风险，由此带来的不断累积的去库存压力指标明显下调：不同区域市场出现明显分化·一线城市跌幅尤甚：一旦超过市场承受的极限必然引发行业出现相应的调整a多数房企跑赢大市．但完成销售目标惰况普遍低于预期。此轮市场下行很大程度上还与当前全球货币流动性收紧所带来的整体市场交易持续萎缩·多项行业指标明显下调房地产市场一系列预期转向有关自2013年年底以来-随着美国QE3的退出·大量热钱开始从中国流出·原本主要依赖于海外融2014年全国房地产开发投资热情

3、明显放缓·同比增速由去年年末资的国内房地产企业在国内融资进一步受限的情况下立刻成为无的近20％下降至不足15％．1至6月房企到位资金同比增幅也大源之水。对于当前普遍追求高周转而现金流要求极高的房地产企幅滑落至5％商品房销售量、销售金额和土地购置面积等重要行业而言-去年多个天价地王地块所带来的资金链压力无疑是雪上业指标近三年来首次出现负增长．且同比跌幅呈进一步扩大趋势·加霜·这也是2014年年初越来越多开发商在去年形势一片大好情反映出当前房地产市场探底回调的格局或将进一步深化。况下稍遇销售不畅便纷纷降价的重要原因。随着降价项目的增多·市场

4、预期开始转向-在没有大规模实质性利好的刺激下·市场向从库存去化情况来看．长期累加的供过于求矛盾致使绝大多数城市下预期一旦形成·短期内便难以转向的库存量激增-去化周期也普遍拉长至十二个月警戒线以上。值得注意的是·尽管一线城市上半年销售表现不佳，但整体去库存情况经过近半年的持续调整．当前市场成交量基本见底·但整体房价好于二三四线城市-这也意味着一线城市未来开发投资风险仍处于依然没有进入到大规模实质性降价阶段·按照以往房地产调整期可控范围之内。基本维持612个运行周期的规律来看·我们判断至少在三季度末市场仍将维持深度盘整．年末一旦房地产企业迫

5、于业绩压力而降多数房企跑赢大市．但完成销售目标情况普遍低于预期价到位，则不排除市场出现小幅度反转可能。得益于规模效应和主打刚需产品的高周转策略·多数标杆房企淡具体到城市层面-分化将是主旋律。也就是说·一线城市由于市销售业绩反而出现逆势增长·其中万科、恒大和碧桂园等民营供不应求局面短期难以缓解·成交量将与2013年基本持平或略龙头房企增速明显高于二、三梯队房企-强者恒强格局愈发明显。降-房价整体下降可能性不大二线城市则将出现明显分化·但是还应该看到·由于房企高估了今年的市场行情导致销售目标部分二线城市如南京、成都等市场供求比较均衡的城市·

6、项目订得较高的缘故．除了恒大等少数几个龙头房企外·多数房企上去化将保持既有节奏·整体成交量出现大面积下滑的可能性不半年仅完成销售目标的3—4成·未来去化任务仍然困难重重。大：而供需严重失衡的宁波、长春等城市将继续出现成交量价齐跌的态势部分国家新型城市化重点推进的三、四线城市有综合来看·今年上半年房地产市场整体表现惨淡，究其根本原因望在放开户籍和全面取消限购、限贷等重大利好的支撑下量价是市场自身调整。一方面由于前两年火爆市场行情的引导·部分出现小幅度攀升。019全国房地企业到位资金及同比增速全国房地产开发投资同比增速-到位资金(亿元)周比

7、25．0％14000055％22．5％1200005O％10000025％20．0％8000020％17．5％6000015％15．O％400001O％12．5％200005％10．0％O0％一一一oO面面{币耳o—ooo一日卓1-6胃~2014年I-6月销鸯额(1z元)辫黼髻嚣5!《＆l44G恒大地产O’弱．@3绿城中国中海地产世茂房地产(港元)o--‰万科集团D．④富力地产3碧桂园国、36咱华润置地．．。⑨_7昂-招商地产融创中国龙湖地产雅居乐3．④保利地产2014年上半年标杆房企销售情况(数据来源：企业公开数据)们20001800

8、16001400120010008006004002000三亚宁波杭州海口长沙北京深圳苏州东莞上海广州长春去化周期=期末新建商品住宅库存量／前6个月月均成交量(数据来源：CRIC系统)O20