青岛敦化路项目可行性研究报告.doc

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1、青岛敦化路地块项目可行性报告目录第一章：项目概况第二章：市场情况分析第三章：项目SWOT分析第四章：项目建设方案第五章：成本测算、财务效益、投资风险一、报告目的1、了解市场状况、市场形势2、了解地块周边区域发展状态3、分析项目可行性4、为项目开发提供数据依据二、报告依据1、青岛市统计信息网2、青岛房产交易中心3、行业资源共享4、青岛市城市总体规划（1995-2010年）5、市场调查研究6、Internet资源7、青岛市房地产开发企业平均水平第一章项目概况一、项目名称报告中简称“该项目”二、地块位置项目位于青岛市市北区敦化路(延吉支路斜对面)，地处中央商务区核心地带

2、，同时位于青岛市热电股份有限公司西北角，地形呈“L”形分布。周边主要有青岛市阜外医院、市北区区政府、家乐福、市图书馆、市档案室、维多利亚洗浴休闲中心、小背蒌全国连锁名店等。项目地理位置图（项目位置即“百合花园”文字所示方位）三、规划条件根据资料显示，该项目的经济数据如下：项目经济数据表（略）四、地块现状该地块区域内现在为大部分已拆迁地，部分还未拆迁。地貌情况如图。五、周边环境项目地块位于青岛市中央商务区核心地段，近邻市北区区政府和市图书馆，地理位置优越，周边的商务、商业、文化、休闲、交通等配套齐全。市政配套：市北区区政府、市图书馆、市档案馆、购物：家乐福、友客便利

3、店餐饮：肯得基、大背蒌（全国食用菌名店店）、茶楼学校：馨馨幼儿园、敦化路中学、53中医院：青岛阜外医院、市北区中医院公交车：370路、308路、309路银行：交行、华丰农村信用社附近社区：百合花园、良辰美景、环宇康庭、鹏欢花园、荣昌花园第二章市场情况分析第一节宏观经济概况一、青岛市的地理环境、人口和经济青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102

4、平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。青岛市共有720万人，其中，市区246万人，五市473万人。市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口46．51万，是个商业发达的老城区。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，

5、极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对

6、湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。1981年4月，青岛被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限；1994年2月，被

7、列为全国15个副省级城市之一。青岛城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。　　青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”。　　青岛是首批全国文明城市。　　青岛是全国两个“中国品牌之都”之一。　　青岛是国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市，获得“中国人居环境奖”。　　青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名。　　青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”。　　青岛是中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一。　　青岛

8、是中国重要