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1、荆州城区二手房市场调查Ppt制作：杨利小组成员：胡秉华杨利班级：工管10801班调查主题目前，随着市民对住宅需求的释放，一直反应平平的荆州市二手房市场开始升温，朝着规范的方向发展，荆州楼市二手房市场前景可期。随着去年底和今年初两度加息给部分购房者造成了还贷压力，加之市民的消费观念趋于理性化，更多的消费者会将目光投向拥有价格相对较低和选择面广优势的二手房市场。为此，我市相关主管部门已开始着手深化制度改革，提高服务效率，为二手房发展提供政策支持。此次调查目的就在于：了解荆州城区二手房市场具体情况。首先介绍关于二手房的基本情况（1
2、）什么是二手房？ 二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。二手房指在房地产交易中心已经备案过、做过初始登记和总登记的、再次上市交易（如出租、出售等）的房产。只有办理过产权证的房屋（经济适用房、限价房除外）才能上市交易。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。二手房市场又称存量房地产市场，
3、是指使用者之间、经营者之间、以及相互之间的交易行为。二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。（2）二手房的基本特点二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。二手房交易相对复杂，涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又具有不同于新开发房地产商品的许多特征，使二手房交易环节更多，程序更加复杂，风险也较大。同时，二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，又有房地产市场的许多共性。二手房市
4、场的交易，必须紧紧依托房地产整体市场，关注和掌握房地产市场的行情和大势，在准确把握房地产市场走势的情况下，充分运用二手房交易的方法和策略，才能有效驾驭二手房市场交易。调查过程据网络搜索调查可知：楼市新政致荆州二手房成交量下滑，但刚性需求仍充足。为了圆自己的住房梦,不少人选择按揭贷款购置商品房。可楼市期房难等,现房价高的现实,让购房计划总是举步维艰。一些急需住房的市民,把目光投向了二手房,二手房市场也随之快速升温。为加强对楼市的调控,今年1月26号“新国八条”楼市新政出台,新政中规定,未满5年二手房交易全额征收营业税。现在,新
5、政实行了大半个月时间,荆州的二手房市场又经历了怎样的变化呢?根据采访法调查可知：我们从沙市区北湖路上的几家房产中介公司了解,春节过后各家门店的二手房成交业务量,和节前相比下滑了一些。目前荆州市场上等待出售的二手房多未满五年,受新国八条新政未满5年二手房交易全额征收营业税影响,新政后的营业税让卖方吃不消。以100平米的房子为例,营业税要比以前多花6000元。不过,尽管征收的营业税上调,可这段时间,到房产中介咨询二手房行情,有购买二手房意愿的市民还是不少。买房结婚和改善现有居住条件的刚性需求,是市民求购二手房源的主要原因。新政的
6、效果将持续至少1年。从以往的数据来看，特别是从07年四季度开始的地产政策，致使全国二手房市场从08年一季度起进入了调整期，直至09年一季度，全国各地二手房市场量价齐跌。07年地产政策的效果期持续了一年左右。此次新国十条的调整力度和决心是非常之大，政府表明，遏止地产价格的飞速上涨将作为一个长期政策持续下去。二手房的成交量将会持续低位运行，但进一步下降的空间有限。虽然政策短期抑制了部分购房需求，但是从整体看，刚性的购房需求依然存在。市场的短期观望并不能消除需求的存在，且随着调控的深入，房价的进一步下跌，较多房源的性价比逐步提高，
7、一部分购房需求会入市，对成交量起到支撑作用。二手房价格将继续小幅回落。首先，均价的下跌将会略晚于成交量，先量后价。在成交量出现反复，开始逐步企稳，均价将会继续小幅下降；其次，均价的降幅将在15%左右较为实际。由于前期上涨过快，市场购买力的涨幅远低于房价的涨幅，超过购买力的部分将得到释放，从整体看，二手房地段的稀缺性和不可复制性决定价格不会出现暴跌的局面，部分之前涨幅偏大、拥有炒作概念的区域价格将会出现较大幅度的下跌。但是从长远的角度看二手房则有其独到之处：作为二手房有其独特的优势。二手房不用等，马上可以入住，手续齐全，不用承
8、担证件不齐的风险。而且，可以看见哪些地方的不足，选择性比较大，不受区域限制，社区成熟，周边环境配套设施较完善，出入、购物、入学、就医等都很方便。由于国家在2009年就已经发出通知09年10月30后的廉建房、经济适用房都不给予办证，当我自己知道这样消息后就在想。我们驻马店现在有多少正在开发和
