小区消防维保方案.doc

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1、消防系统维护保养方案概况：委托单位：上海中星集团申城物业有限公司百汇园物业分公司地址：上海市徐汇区云锦路183弄建筑物类别：高层住宅维保范围：1、火灾自动报警及消防联动控制系统2、消火栓系统3、喷淋系统为了保证消防维护保养工作顺利进行，使消防设施处于正常运行状态，根据百汇园住宅一期消防特点，制订维护保养方案：一、火灾报警系统1、每月检查：（1）火灾报警控制器功能、性能检查①通过火灾报警控制器上的手动检查装置，检查火灾报警控制器的各项功能是否正常，包括火警、各类故障监控功能。②切断交流电源，观察备用电源自动投入工作情况，各项功能是否正常。③观察

2、各电压表、电流表的指示值，是否符合消防设备的规定值。④检查所有指示灯、显示器、开关、按钮是否损坏及接触不良情况。⑤火灾报警控制器打印机是否正常，如发生故障，予以解决。（2）火灾报警系统检查①采用专用检测仪器每年分期对火灾探测器加烟或加温试验，检查火灾报警控制器的声光报警是否正常。①拧下任何一个火灾探测器，火灾报警控制器应有故障显示，对同时进行试验的火灾探测器应有优先报警功能。②与水灭火系统配合，检查水流指示器、压力开关、信号控制阀等开启、关闭情况。③手动报警按钮动作报警。a.检查火灾报警控制器报警情况。b.检查火灾报警控制器联动输出、输入状况

3、。④警报装置检查。a.警铃、广播等装置、声响是否正常。⑤对于经常误报警的设施或场所作技术分析，并予以解决。1、每季度检查：（1）火灾报警系统联动控制部分功能性能检查①联动控制柜（盘）、面板检查、按钮、开关、指示信号、标志等是否良好。②自检功能检查，应符合设备的技术要求（注：自检时外控开关转换至锁定或释放位置，防止外控设备动作）。③联动控制柜（盘）电压、电流测量。④检查观察联动控制柜（盘）各继电器等接点是否良好，动作是否可靠。⑤联动控制柜（盘）手动、自动操作检查。（对动作后无不良后果的控制功能进行实效模拟试验）内容包括：水灭火系统弱电控制部分2

4、、如消防设置发生问题，在接到通知后现场予以服务，并及时解决发生的问题。3、建立消防火灾自动报警系统设备检查、维修、保养档案。一、喷淋、消火栓系统1、每月检查（1）喷淋泵、消防泵、补压泵启动试验①检查喷淋泵、消防泵启动、吸水、出水、流量、压力是否正常。②手动、自动启、停水泵功能（模拟检查）；主备泵切换功能（模拟检查）。③检查运转信号、反馈信号正确无误。④补压装置上、下、限设定值检查、调整。（2）报警阀及附件设施①清除报警阀、过滤器杂质。②进口、出口压力表计、压力开关、信号阀等保持良好。③延时器、水力警铃、加速器等，保持性能良好，动作可靠、灵敏。

5、④开启报警阀旁的放水试验阀、检查报警阀开启性能和密封性能及系统供水能力。（3）消防水泵接合器①外观检查接口、附件完整、无渗漏、闷盖齐全。2、季度检查（1）室内消火栓箱①检查消火栓、水带、接口、按钮是否完好。②检查灭火器压力表、喷嘴有效期等。（2）室外消火栓（3）管网系统及附件①检查管网系统中警示标牌的完整。②检查监控阀、电磁阀等动作信号及设施移位正确。③检查末端试水装置、压力表等设施良好。①末端试验装置试验：水流指示器、压力开关等动作及自动启泵。三、我们的责任：1、我方负责对百汇园住宅一期消防设备进行维护保养，每月对保养项目进行一次检查，检查

6、有问题的及时进行维修，并做好维保记录，保证整个消防设施处于良好的工作状态，如发现有消防设施人为损坏或擅自拆除、改造造成的不能正常工作的现象，立即向贵方有关部门提出，贵方如提出要求立即修复，我方应按贵方要求及时修复，发生的相关费用按市场价经甲方确认后由责任方承担。2、我方对贵方消防设施的维护工作设立专门档案，内容包括历次检查、维修、保养等资料。应保证消防设施的正常运行，确保保养范围内的项目验收合格。3、消防设施发生故障，我方在接到贵方通知起24小时内到达现场，进行处理。紧急情况下4小时内到达现场。4、我方在负责对贵方消防设施的维护保养工作的同时

7、，有义务满足贵方对设备修理，如需更换、返厂维修、控制柜及配件等所需的费用按市场价格经贵方确认后，在维修的当月由贵方支付给我方。5、贵方有责任向我方通报自己的相关管理制度，我方保养施工人员进入贵方应遵守甲方管理制度，如有违反，按贵方规章制度处理。6、我方根据双方认可的维护保养方案与日期进行维护保养，并做好维保记录，由贵方确认。如不能按月进行维护保养，贵方可认为是违约，可以扣除当月部分保养费用。四、对业主方的要求1、保证消防设施的正常运行，保障生命安全和财富是我们双方共同的愿望与责任，要求安保与物业加强管理和巡回检查，发现问题共同商讨解决。2、若

8、有二次装修或小业主承担方对消防的改动，必须经物业、安保、本维保单位认可，杜绝擅自拆除、改动，以免影响整体消防运行。五、培训1、对甲方保安或物业管理人员进行消防设施操