某著名地产公司成本控制应用指南.doc

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1、某著名地产公司成本控制应用指南一、购地阶段成本控制要点应用指南购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步，购地费用的合理与否，对项目整个成本控制有直接影响。根据购地的方式不同而有所区别。控制的基本原则是在国家有关规定的范围内最大限度地控制企业费用。公司购地的决策机构在这一时期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由公司购地的决策机构承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制支持文件开发形式1．招、拍、挂购地（1）购地费用①市场及地块现状调研②在公司要求利润水平下测算能承受的最大地价公司相关机构（2）大市政费用③自建部分按公司工程体系走，

2、交政府部分按有关规定办理项目事务部、规划设计部、成本管理部（3）规划条件④最大限度利用规划条件，提高容积率，以获取最大利润项目事务部、规划设计部2．买断项目（1）买断内容①明确买断内容明细公司相关机构（2）拆迁补偿费用②已建成、在建工程等拆迁费用公司相关机构（3）付款方式③尽量拖后、分多次支付财务部二、规划设计阶段成本控制要点应用指南在项目定位后，规划设计阶段的成本控制，在整个开发过程中的能动性最大，具有“一锤定音”的地位和作用。在规划设计环节进行成本控制是实现事前控制的关键，通过一系列的限额设计和图纸质量把关，可以最大限度地减少事后变动带

3、来的成本增加，并控制在预期成本目标之内。所以该环节的成本控制要点和控制内容相当复杂，方法也多种多样。基本原则是：周密规划、科学讨论、严格审批。规划设计部及相关评审机构在该环节承担主要职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制支持文件1．方案设计（1）提出设计任务书①市场信息搜集和分析②市政状况信息分析③规划要点确立④制定设计任务书（含成本指标）规划设计部负责营销策划部、项目部成本管理部配合（2）方案招标⑤邀请多家符合我方要求的的设计单位进行投标规划设计部负责（3）方案评审⑥组成方案评审委员会，对方案进行评审、确定由设计、营销、成本、财务、项目部

4、等组成评审委员会，总经理负责（老板定）（4）设计成果⑦根据方案评审意见，由已确定的方案设计单位对方案进行调整⑧提出设备选型方案规划设计部负责项目部配合（若已成立的话）⑨根据提交的设计成果进行投资估算。除非定位、规划条件、市场等发生变化，此估算应在购地测算时的总成本之内，否则予以调整成本管理部负责规划设计、项目部配合（5）报批⑩注意相关法规、材料完整项目事务部负责设计、项目部配合2．扩初设计（1）扩初设计要求①对报批设计进一步调整②提出进一步设计要求规划设计部负责③限额设计（限额指标）成本管理部负责（2）扩初设计成果④根据上述要求，初步完成扩

5、初设计图规划设计部负责⑤专家评审、内部评审评审委员会负责⑥设计调整规划设计部负责（3）形成初步成本目标⑦根据扩初设计成果（包括设备选型、环境方案等），对总成本作出概算，形成初步成本目标。除非市场变化，此概算应在估算之内，否则进行方案调整成本管理部负责规划设计、项目部配合3．桩基设计（1）地质勘察①委托专业单位勘察、取得详实资料规划设计部负责项目部配合（2）设计方案评审②至少设计两种以上的桩基方案③由专家进行桩基形式和桩基结构的评审（含经济评审）（3）桩基施工图④根据评审意见调整设计、出施工图4．施工图设计（1）施工图设计要求①在扩初图的基础

6、上确定施工图设计要求②建安施工图中结构、建筑、环境、设备等造价占总建安费用80%部分属于设计方可控部分，应严格审核③及时测算造价及钢筋、砼含量等技术经济指标，进行限额设计规划设计部负责项目部、成本管理部配合（2）出施工图初稿④根据上述设计要求，在规定时间内出施工图初稿规划设计部负责（3）审图⑤内审：组成会审小组，对错、漏、碰、户型、管线布置等细审⑥外审：请有资质单位审核规划设计部负责（4）面积预查丈⑦请专业公司查丈，与报建相符规划设计部负责（5）正式出施工图⑧根据审图及查丈意见调整后正式出图规划设计部负责（6）形成正式成本目标⑨若时间允许，

7、可先做施工图预算，并在规定时间内形成正式成本目标⑩除非定位、市场变化，此目标应在初步目标之内，并录入成本管理软件中成本管理部负责规划设计、项目部配合5．其他设计（1）环境设计①根据项目环境定位、报批标准及成本目标进行环境设计②着重关注铺装材料及苗木的成本控制规划设计部负责（2）公共装修设计③根据项目档次、报批标准及成本目标进行公共装修设计④着重关注面饰材料的成本控制规划设计部负责（3）智能化设计⑤与项目定位相适应的智能化功能需求分析⑥注重智能化内容可靠性与实用性⑦根据成本目标控制设计规划设计部负责三、招投标阶段成本控制要点应用指南招投标阶段

8、的成本控制涉及设计、工程、材料、成本、营销等多部门的实际运作，其控制要点在于投标单位的选择、招标文件的制订（含招标书、图纸、工程量清单、材料设备样板与型号、报价承包方式、标前答疑