张生,《上海居,大不易近代上海房荒研究》

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1、中央研究院近代史研究所集刊第71期（民國100年3月），203-209©中央研究院近代史研究所張生，《上海居，大不易：近代上海房荒研究》上海：上海辭書出版社，2009。310頁。*李鎧光今日中國各大城市正面臨不同程度的房荒問題，2009年11月上海《新聞晨報》報導：由於新房屋開工件數減少，2010年上海可能出現房屋供應不足，1形成「新一輪房荒威脅」。另外也有報導指出：2010年的「房荒」只不過是2房地產建設公司因為預期房價將會更高，而推遲銷售所造成的「房謊」。事實上，近代上海從1843年開埠以來，隨著工商業發展，吸引越來越多人到上海定居及工作，上海的總人口數1852年約55萬，194

2、9年3月為550萬，在3100年間成長了10倍。如何供應大量外來人口因工作及經商而產生的居住需求，一直是上海都市發展的過程中重要的社會問題之一。張生此書正好提供一個涵蓋全部近代上海房荒問題的專書。本書原為作者在復旦大學歷史系的博士4論文，經過修改而出版。除了引言與結論外，共有四章，分別探討房荒問題歷史發展概況，公共租界、法租界及國民政府對房荒問題所採取的政策，接著是房荒與上海社會及海派文化的關係，最後則是清末至二次大戰結束後歷次房*國立政治大學歷史系博士，中央研究院近代史研究所博士後1〈「房荒」潮延續明年或成定局〉，《新聞晨報》，2009/11/27，http://house.chi

3、na.com.cn/shanghai/view/104266.htm(2010/8/14)。2〈「房荒」還是「房謊」：誰是幕後推手〉，中國中央電視台2009/12/22播出之新聞，http://news.cctv.com/society/20091212/100139.shtml(2010/8/14)。3鄒依仁，《舊上海人口變遷的研究》（上海：上海人民出版社，1983），頁90-91。4博士論文原來的題目是〈上海居，大不易：上海房荒及房客運動研究〉（上海：復旦大學歷史系博士論文，2009）。-203-近代史研究所集刊第七十一期客要求減少租金的房客減租運動。以下將分為四段簡介各章內容。

4、在第一章中作者指出：太平天國戰爭時，1853年9月到1854年7月，在租界內的廣東路、福州路一帶，以最快的速度建造了八百多幢木板房，以高價租給逃入租界的華人，這些租金的收益高達30-40%（頁25）。1895年以後，隨著本國與外國紡織工廠的大量設立，居住的需求大量增加，房荒問題更為嚴重。進入民國時期，1937年「八一三事變」後，上海除租界外，全部為日本軍隊所佔領，租界成為「孤島」，據《申報》報導有70萬難民湧入租界，使租界房荒問題達到最高峰。第二章主要探討公共租界、法租界、國民政府三方如何理解房荒問題及採取哪些政策。作者引用工部局工業社會處報告，在1935年，平均每處房屋須容納2.7

5、3個家庭15.07人，在某些極端的個案中，甚至高達24人。工部局也對楊樹浦及蘇州河附近居住的棚戶區進行調查，將近有15,000人居住在棚戶裡，每個棚戶的建造費用約為10元美金；該報告中建議，應該建造廉價的衛生租房，以每月每屋3美元的價格出租，工部局雖然有意為棚戶編造門牌註冊管理，但成效不彰（頁76-81）。到了戰後，地政局曾經發布《房屋租賃管理暫行辦法》，要求出租與承租雙方以協議來決定房租，若不能達成協議，則交由法院裁判。1947年5月，地政局也曾向參議會報告上海房荒的原因有二：一是多數房屋毀於中日戰爭，其次政府沒收大量日人房產沒有發還（頁88-90）。第三章重點在地產商與二房東，作

6、者根據1951年的調查，上海共有74家外國房地產商，實際擁有房地產的有37家，而且大多位於市中心的精華地區（頁100、105）。其次作者談到二房東的形成、獲利手段、形象等問題，二房東出現的原因，主要是因為大房東（房屋所有者）不願意將房屋分割分租，但將整幢房屋全部承租，又不是一個人或一個家庭可以負擔，所以才有較早承租者及承租範圍較大者，將自己承租的部份再轉租給第三人，成為第二個房5東。而二房東的獲利方式則有違法增建、超收租金、收取頂費，正是因為二5頂費原本是指後來的承租者補貼前一位承租者若干費用，做為不能搬走的傢俱的一種補償，但-204-書評房東有種種加收房租的手段，因此在同時代文學家

7、的筆下，二房東常被塑造成惡狠狠的、沒有笑容的中年婦女。作者同樣根據1950年代的調查，將上海的房屋分為五種（括弧內為佔總數之百分比）：1.花園洋房(9.5%)、2.公寓(4.3%)；3.新式里弄房屋(19.8%)、4.舊式里弄房屋(52.7%)、5.棚戶(13.7%)，低職級職員及工人大多住在最後兩類房屋中。第四章上海的房客運動是本書中篇幅最大的一章，討論清末至二次大戰後的三十年間(1908-1947)，歷次房客要求減少房租運動（減租運動）的史實。清末減租