合肥老城区改造.doc

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1、（分类信息：前期研究、构思创作、旧城改造/旧城更新）【案例推荐】《合肥老城区旧城改造》--旧城改造数据化分析的探索上海分院张光远结合《合肥老城区旧城改造》项目，对老城区的“可改造度”进行了研究，试图探索一套理性务实的分析方法。由于旧城改造问题的复杂性，该方法难免存在牵强和不严密的地方，尤其在评价要素选择、分值划分、加权分析等方面尚有值得商榷之处，但率先迈出了旧城改造数据化分析的步伐，对旧城更新的研究工作富有启发意义。(项目负责人：张光远)（对此课题感兴趣的同事可自行与张光远探讨）“可改造度”研究具体内容和方法为：1、可改造度建立基础：“最小改造单元”（由老城区

2、支路网界定的地块或是自然形成的街坊）的确定。2、可改造单元的可改造度确定：对物质性层面的改造可行性和非物质性层面的改造必要性分别进行数量分析和综合判断。然后将这两个系统进行叠加和综合分析，最终确定每个改造单元的可改造度。3、“可改造度”研究的具体方法如附图所示。具有保护价值的历史人文建筑——以保护为主密度过高环境较差的用地:建筑密度大于50%，建筑质量差、违反消防规范、环境品质低的用地，必须纳入整体改造范围资源过量且自身用地不符合标准的用地与城市交通畅通有冲突的用地与老城区发展方向有明显冲突的用地远期有搬迁意向的用地有明确搬迁意向的用地改造单元的可改造度研究非

3、物质性层面改造必要性分析物质性层面可改造度定量分析容积率评价建筑质量评价按照用地权属的复杂程度划分为五个等级，（分值越高表示该地块内权属越复杂，改造的难度越大）：◆地块内以1家权属为主（100分）◆以2-3家权属为主（200分）◆以3-4家权属为主（300分）◆以4-5家权属为主（400分）◆大于5家权属的地块（500分）划分为七个等级（分值越高表示改造的难度越大）：◆容积率低于1.1（100分）◆容积率为1.1-1.3（200分）◆容积率为1.3-1.5（250分）◆容积率为1.5-1.8（300分）◆容积率为1.8-2.0（350分）◆容积率为2.0-2.

4、2（400分）◆容积率大于2.2（500分）根据建筑年代、建筑结构、材料和建筑层数等综合分析，将老城区的建筑质量分为三类分值（分值越高表示改造的难度越大）：◆建筑质量较差（100分）◆建筑质量一般（300分）◆建筑质量较好（500分）用地权属评价综合叠加分析将三个单项指标进行叠加，可以得出300-1400分的改造可行性分值图，分值越高表示改造的难度越大，在综合叠加分析的基础上，对老城区的改造可行性进行综合评价，按照分值高低概括为四大类：◆基本保留区域：根据综合叠加分析，属于高分值的地段，改造的难度非常大；◆可改造度弱：属于较高分值的地段，改造的难度和成本比较大

5、，应该慎重为之；◆可改造度中：属于中等分值的地段，改造的难度和成本一般，条件成熟前提下可以进行大规模改造。◆可改造度强：属于低分值的地段，改造的难度小，近期可以进行改造“可改造度”分析方法（拟稿：李丹核稿：杨晓春）以合肥老城区为例的可改造度分析：