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《物业管理行业：来自未来的回望，并购大年和政策东风.pptx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、CONTENTS目录未至的起点：品牌、换手和提价当前的阶段：“品质产能”不足，企业百舸争流2020年的关键词：并购和政策个股：核心用户，核心品牌11.未至的起点：品牌，换手和提价2一份调研问卷的启示什么是物业管理行业的真正起点1.1一份调研问卷的启示3我们设计了一份关于物业管理企业日常运营服务满意度，品牌忠诚度，品牌美誉度，提价接纳度，增值服务评价等指标的调研问卷。我们得到或验证了一些有趣的结论。结论1：即使受访者所居住的小区偏中高端，位于一线城市较多，但仍有一半业主想要换掉现有的物业管理服务商。越是物业费低廉的小区
2、，业主越不满意于现状。物业管理行业是一个罕见的，存在大量消费者“无奈且不满”，希望更迭供给方的行业。结论2：日常提价是很难被接受，但在物业管理权易主时，业主大概率接受提价。结论3：增值服务和基础服务的被动特点存在矛盾，业主一般不爱被打扰。但也存在万科物业这样可以实现和业主强连接的品牌。1.1相关图表受访者对当前物管品牌的态度分布品牌粉丝一般忠诚试图换掉强烈厌弃试图降价不接受提价勉强认可接受提价4想换物业的业主，对可能提价的看法资料来源：中信证券研究部资料来源：中信证券研究部受访者对不同增值服务接纳度万科物业绿城服务保
3、利物业其他物业公司零售3.542.941.472.84家政-0.69-1.611.110.23旅游-0.310.11-0.53-1.53金融-6.49-6.11-7.95-6.53中介-1.970.28-2.05-2.62装修2.14-0.671.161.28充电桩1.312.833.472.83广告-3.49-2.11-2.74-2.065资料来源：中信证券研究部1.1调研结果：增值服务接纳度1.2什么是物业管理行业的真正起点6整体结论：行业还处于“公元前”的阶段。公司形式上的竞争，最多只是在新盘拓展方面的竞争。且
4、由于市场广阔，即使是这种竞争也是相对温和的。客户对品质的认可本身有开发投入的残留印记，不同品牌之间的差距尚未达到不可逾越的地步。且品质本身没有转化为价格的差异，而且价格水平本身偏低。公共物业的后勤保障一体化，品牌化才刚刚开始。增值服务普遍处于试水阶段，存在成功的个例，但还没有具备广阔护城河的生态系统。交付面积还在很大程度上和开发周期有关。什么是行业真正的起点？住宅物业大量换手伴随普遍性提价。品质公司将存量盘拓展作为主要的拓展来源，将淘汰老盘视为优化在管组合的另一关键。非住宅物业开始出现具备专业影响力的设施管理和一体化
5、服务龙头（类似海外五大行）。2.当前阶段：“高端产能”不足，企业百舸争流7中长期的图景当前的现状2.1中长期的图景和必由之路8个别企业形成广阔护城河，增值服务和科技应用保证规模经济正循环，企业良性稳健成长。良性稳健成长的具体表现：优质企业每年不需要考虑拓展问题，只需要根据自己产能适当满足部分粉丝的接管需求；优质企业不需要考虑单盘盈利能力问题，单盘盈利能力随着时间的流逝是自然上升的；优质企业只需要根据管理能力调整接管节奏，最终完成对细分目标市场的大比例接管（30%-50%）。开启这个正循环的前提：家喻户晓且带来房价显性
6、增值的优质品牌；充分提高人效，需要一定规模的科技应用；转化用户为粉丝，突破浅层联结的日常运营；区域密度达标，盈亏达到平衡的增值服务。各大公司营业成本中员工成本比例保利物业新城悦服务碧桂园服务永升生活服务员工成本55.60%32.80%66.30%56.00%分包成本24.40%47.70%15.20%28.50%广义人工成本80.00%80.50%81.50%84.50%公共区域设施成本9.30%5.50%11.70%6.30%原材料成本2.20%9.30%3.90%2.90%折旧及摊销0.60%0.40%0.70%
7、-税及附加费0.60%1.10%0.90%0.80%其他成本7.30%3.20%1.30%5.50%92.2行业现状（人员密集型社会服务业）资料来源：各公司招股说明书，中信证券研究部。注：因成本明细仅在招股说明书中披露，保利物业为2018年数据，新城悦服务、碧桂园服务、永升生活服务数据为2017年2.3行业的五低处境低满意度低在管规模低增值服务发育低品牌壁垒低集中度10重点物业管理企业收入情况单位：百万元公司名称20152016201720182019万科物业2,9704,2607,1279,79612,700碧桂园
8、服务1,6722,3583,1224,6759,645绿城服务2,9193,7225,1406,7108,582保利物业1,9362,5483,2374,2295,967招商积余：中航物业1,7752,2922,8673,718-中海物业2,1882,2042,8883,5735,466龙湖物业1,3991,8412,0193,2645,159
