WTO与中国土地市场.ppt

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1、WTO与中国土地市场主讲:李建强南京农业大学公共管理学院在读博士二OO五年四月土地市场土地所有权市场土地使用权市场一级市场二级市场三级市场征购市场集体买卖市场国有土地使用权出让市场、集体土地使用权承包、出让市场国有、集体土地使用权转让市场市场类别市场结构市场主体变化集体、单位→国家集体→集体国家→单位、个人集体→单位、个人单位（或集体）、个人（或农户）之间单位（或集体）、个人（或农户）之间交易方式行政征用、收购、回收购买出让、划拨（其实是一种非市场行为）、承包、拍卖、入股租赁、转让、转包、入股、

2、抵押转让、转租、互换、转包、反租倒包图1土　地　市　场　结　构引子：WTO与可能的土地市场问题WTO的基本原则可能的土地市场问题土地供给需求土地市场化进程土地产权制度挑战政府土地市场管理方式的改变绿色居住的成本一、WTO对我国土地市场的影响（一）土地需求会大幅攀升外商投资：业务范围扩大地域限制放开投资面加宽中国将成为世界加工业中心劳动力成本土地成本运输费用中国工业化、城市化的特殊阶段经营城市农村劳动力转移一、WTO对我国土地市场的影响（二）土地供应方式的转变土地市场化进程经济体制与国营企业的改革

3、：公平原则土地配置效率提高的自身要求（三）土地价格将是一个上升的过程土地供求关系土地真实价格的回归（四）土地市场管理的法制水平提高有关法律的完善行政改革与行政效率管理技术的广泛应用二、WTO与我国土地市场缺陷1、缺乏统一的土地市场划拨使用协议出让拍卖投标挂牌出让划拨土地的企业资产体系与国际惯例不符土地取得的成分论与非歧视性原则对立土地资源的市场化配置改革一、WTO与我国土地市场缺陷2、土地市场化程度低城镇国有土地主要是划拨使用宗地块数的80%、面积的98%南京市供地的3.35%是有偿使用（199

4、2-2001）有偿使用中，招标、拍卖占10%截止2000底全国出让土地30万公顷，占总用地的5%出让土地中，招标、拍卖占5%二、WTO与我国土地市场缺陷3、地价多轨、混乱、过低招标地价比协议地价高3-5倍拍卖地价比协议地价高4-10倍低价（低于最低价）出让普遍江苏省案例减免土地出让金：23.62亿（1999年以来）土地出让金到位率低：55%（金额）35%（宗地）扩大划拨范围各类违规用地1030起、非法用地1315起二、WTO与我国土地市场缺陷4、土地产权不清农村土地产权主体缺位谁是真正地主？农民

5、的权利与侵权行为的抵抗城市土地主体不明中央与地方政府的博奕国企改革中土地资产的流失5、土地市场利益分配关系畸形国家利用土地进行资本原始积累特征明显不同的土地价格比1：10：50（农民：政府：企业）二、WTO与我国土地市场缺陷土地市场缺陷的逻辑结果1、大量农地非农化：粮食安全生态环境退化社会安全受损2、企业不公平竞争，缺乏预期3、土地配置效率低下4、土地管理领域的腐败1978-2000年农地损失：26-30万公顷/年农地非农化率：0.20-0.25%预测结果(苏南地区）：土地非农化有加速的趋势：1

6、995~2005年0.28%2005~2010年0.31%第二个周期从1991年开始，目前正处于上升阶段。年均非农化水平0.20%（1992~1998）。GDP增长率为11.26%开发区热、基础设施建设、城市化等大陆农地数量与农业人口的变化农业人口与农地数量变化趋势图4大陆农地数量与农业人口变化台湾农地数量减少与农业人口减少同步图5台湾的农地数量与农业人口变化三、我国土地市场的基本走向（一）土地政策层次上控制供应总量，规范土地市场1、政府对土地供应集中统一管理（四统一）开发区单独供地（重点）划拨

7、土地自发交易闲置土地游离交易（浙江红楼、南京万厦）城乡结合部私下交易（重点）开发商新概念圈地（人居森林、农林大世界）三、今后我国土地市场的走向（一）土地政策层面上2、严格控制建设用地供应量，优化土地利用结构存量土地与增量土地，以盘活存量为主对房地产供地尤为控制诱导土地市场的发育和土地价值的实现中心城市土地整理旧城改造与城乡结合部整治三、今后我国土地市场的走向（一）土地政策层面上3、依法用市场机制供地按规划、计划供地严格界定有偿与划拨范围《禁止供地目录》与《限制供地目录》规范协议出让经营性用地：招

8、标、拍卖、挂牌交易国土资源部11号令经济发达地区存量土地有偿使用达40%三、今后我国土地市场的走向（一）土地政策层面上4、创造良好的土地市场环境市场稳定公开、安全运行5、土地市场专项治理与惩治腐败结论：土地供应从紧土地市场化程度提高土地市场更加规范三、今后我国土地市场的走向（二）在土地市场运行层面上土地产权愈加明晰农村土地承包权的物权化城镇国有土地关系：委托代理关系产权明晰与利益再分配城市经营与土地储备制度从城市经营到土地经营（政府的最后一根稻草）土地储备制度土地价值增值土地运作成本提高（南京河