北戴河金海湾别墅营销方案

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1、北戴河金海湾别墅营销方案内容1市场分析2项目定位3营销思路市场分析
区域宏观市场
北戴河板快供给现状环渤海区域别墅市场现状从上半年市场来看，整个市场供应量和需求量都比较旺盛的，价格从年初到年中的攀升北京北京幅度都是20%以上。06年下半年别墅供应量大幅下降，成交量下降;07年春季别墅市场回暖.2007年天津市在天津天津售和开售的别墅项目将超过20个,竞争更激烈.唐山本身能够适合于盖别墅的区域非常少,秦皇岛、北戴河的别墅主要的群体就是唐山唐山唐山人.北戴河板块市场研究
北戴河区域介绍地理位置:西距首都北京279公里，3个半小时的车程.东距秦皇岛港18公里、山海关机场25公里。东北与

2、秦皇岛市海港区毗邻.旅游摇篮:清光绪二十四年(1898年)被清政府辟为避暑区,在这里诞生了中国第一条旅游铁路专线、第一条航空旅游航线，第一个19孔高尔夫球场等诸多中国旅游史上的第一，被誉为中国现代旅游业的"摇篮"。疗养圣地:北戴河区是全国最大的休疗基地和健身康复中心。中央和各省、市的一些企事业单位，在北戴河兴建了二百多家休疗养院.典型案例
北戴河别墅供给案名：红屿别墅类型：独栋容积率：0.53绿化率：58.30％装修：毛坯开盘:二期06年7月套数：148,现剩10套起价：14000元最高价：17000均价：15600户型面积：263—725平米总价：323万至1566万剩400万

3、以上定位：度假别墅特色：坡地，北美现代建筑风格典型案例
北戴河别墅供给案名：长岛别墅类型：联拼+独栋容积率：0.95绿化率：47%装修：毛坯开盘:06年5月1日独栋：3套，600平米，960万联排：1套，184平米，9560元/平米，总价176万叠拼：10套左右，面积240—270平米，价格5800—6800元/平米特色：靠公园和海典型案例
北戴河别墅供给案名：御墅龙湾类型：独栋+联排容积率：0.63绿化率：48.4%装修：毛坯开盘:07年7月14日,60套现剩：独栋联排各10多套起价：独栋12000联排8000最高价：独栋14000联排11000户型面积：433—840平米总价

4、：独栋600—1000万定位：休闲别墅特色：靠海近，200米左右北戴河别墅市场供应总结
别墅供给结构主要是独栋，联排，叠拼三种类型；
市场存量不多:独栋30多套，联排10多套，叠拼10多套，总体供应量不到70套；
从各楼盘销售期来看，销售形势乐观，市场表现为供不应求的局面。市场供应不足，购买需求旺盛项目定位
形象定位
客群定位北戴河印象旅游疗养多数楼盘都采用此概念,趋同性严重形成差异化,避免竞争项目形象定位疗养0.366的超低容积率稀缺370—775平米独栋的大户型高贵休养型别墅北戴河得天独厚的位置品位客群定位定位原则:基于本项目大型体量、高档物业定位的市场特征，结合战略目标考虑

5、，主体目标客户界定的原则有三：第一：目标客户应具备充分的地域宽度；第二：目标客户的个体物业消费承受能力强；第三：目标客户具备追求生活和引领高端生活潮流的价值取向。高品位客群地域定位：北戴河自有别墅建设以来，业主多是外地人士，少有本地居民购买。营销区域定位为：环渤海区域---以北京、唐山为主客群定位主力目标客户——所有承受别墅总价500万元以上的精英阶层年龄和性格特征——年龄在40—60岁；拥有丰厚的家庭经济背景；个性内敛，注重内涵；崇尚自然，追求静雅；尤其是注重保养和健康。职业特征——文艺界名流,如演员、艺术家、画家、音乐家;大型企业老总和高管;有隐性收入军政要员；社会人文

6、科学名流,如律师、记者、教授.营销思路
营销背景
城市需求分析
营销策略全国经济快速发展环渤海经济区域实力不断加强营销背景营销背景富有阶层的涌现和购买力旺盛别墅用地的停止供给对舒适、、个性的居住方式的追求、个性的居住方式的追求良好的大背景坚定我们营销的信心！锁定营销城市北北京北北北京北京京北京别墅市场兴旺：上半年市场看的，整个来讲市场供应量和需求量都比较旺盛的，价格从年初到年中的攀升幅度都是20%以上。北京多数高档公寓售价已经在18000—25000元/平米，而中央别墅区别墅售价16000-25000元/平米。别墅市场以其与高档公寓相差不远的总价而更彰显身份、更宜居的优势集中进入

7、市场。大量原计划购买高档公寓的购房者开始转向别墅市场。锁定营销城市唐唐山唐唐唐山唐山山最近几年唐山人的购买力随着经济的发展不断扩大、章显。北京唐山购房团的出现就张显了唐山人需求的旺盛和购买的实力。像秦皇岛、北戴河的别墅主要的群体就是唐山人。唐山人异地置业的心理剖析：大地震在唐山人心中留有阴影，每年唐山的小余震，都时刻提醒唐山人不要忘记这个历史的教训，因此很多的唐山人本身渴望在唐山之外能够有一个第二居所。供应现状：
唐山04-06年三年，主要的开发用地来自两个渠道，第一个是平改楼，