龙湖工程项目管理1210董绛.ppt

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1、龙湖房地产项目工程管理主讲：董绛2011年12月10日目录一、工程管理架构二、工程计划管理三、工程技术管理四、工程师能力管理一、工程管理架构房地产项目工程管理龙湖运营体系专业定义：项目管理的概念项目管理就是对一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，已满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础之上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。房地产项目管理概念房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，其运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全方位和全过程的综

2、合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。职能型组织优点：无重复工作职能优异缺点：狭隘、不全面反映缓慢不注重客户项目型组织优点：能控制资源向客户负责缺点：成本低效项目间缺乏知识信息交流矩阵式组织矩阵型组织优点：有效利用资源职能专业知识可供所有项目使用促进学习、交流知识沟通良好注重客户缺点：双层汇报关系需要平衡权力工程管理部技术支持组土建景观装饰项目组1安装1安装土建1内业内业1项目组n安装111土建1内业1房地产项目干系人是指积极参与项目的组织和个人；是其利益可能会受项目影

3、响的组织和个人政府业主项目管理公司承包商使用者12二、项目管理基本知识工程部门与相关干系人关系房地产项目工程管理二、工程计划管理计划管理的目的房地产是一个资源整合行业，计划是将所有资源进行有序、有效整合的主线房地产开发是项目开发，计划管理是项目管理最重要的部分实现集团高周转战略怎么做好计划管理关键目标明确、必达WBS工作分解、团队成员得到明确工作指令资源均衡使用动态反馈、调整及时计划管理体系定义集团关键节点提供集团项目计划指导模板建立集团计划管理平台项目总监向项目团队成员发出明确工作指令全景计划一

4、目了然快速及时反馈、调整系统自动督促、提醒目录一、项目基本开发流程二、项目开发关键控制点三、项目阶段性成果管理四、公司计划管理体系五、附件一、项目基本开发流程投资决策土地购买项目设计项目建设项目销售项目交房二、项目开发关键控制点投资决策土地购买项目启动明确项目投资决策确定土地权属确定土地资金支付计划签定国土合同取得设计条件办理国土证拆迁及交地建立项目团队完成前期调研完成开发预案概念设计方案设计初步设计概念设计确定概念中标方案方案设计方案上会并取得方案审查意见书初步设计初设上会并取得初设审查意见书办

5、理《建设工程规划许可证》下达项目目标成本二、项目开发关键控制点施工图设计施工准备施工图设计施工图审查景观概念方案设计景观扩初设计景观施工图设计取得建设用地规划许可证取得建设工程规划许可证考察并确定施工单位及监理单位完成招投标手续办理施工许可证完成项目管理大纲完成三通一平景观设计二、项目开发关键控制点项目建设项目销售基础工程主体结构施工到可售状态主体结构封顶砌体抹灰内装/外装/设备安装工程精装修工程室外管网/道路工程景观绿化施工导示系统施工《项目销售策略方案》（方案版/初设版/预热版/开盘版/强销版

6、/持续版/尾盘版）推广开盘销售售楼处样板房建设选址、定位建筑设计精装修设计景观设计土建施工环境施工精装修施工装饰二、项目开发关键控制点竣工移交业主入住商场开业项目结束竣工验收备案物业移交向业主交房项目总结二、项目开发关键控制点阶段性成果管理的目的明确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的明确信号对阶段性成果的完成质量，由总经理、下游项目职能负责人、项目负责人进行评价项目运营知识的积累和共享三、项目阶段性成果管理三、项目阶段性成果管理本成计设务财销营程工发开三、项目阶段性成

7、果管理项目实施工作总进度计划项目资金计划项目整体进度计划四、公司计划管理体系三、公司计划管理体系123451、《项目整体进度计划》的编制及调整《项目整体进度计划》需明确各阶段关键性节点征地立项选址定点国土证办理土地移交概念设计及批复方案设计及批复初步设计及批复三通一平施工图设计及审查施工招投标施工许可证办理基础开工样板房售楼部建设开盘销售竣工备案1、《项目整体进度计划》的编制及调整序号阶段编制时间编制依据1《项目整体进度计划》（预控版）取得项目后5日内项目关键节点2《项目整体进度计划》（正式版）土

8、地权属确定（或基本确定）或项目正式启动前项目关键节点3《项目整体进度计划》（××年××月调整版）预计项目关键节点会发生重大变化时：包括但不限于某期项目的开工、开放、开盘、竣工时间变化1、项目关键节点；2、就该项目具体情况认为需要关注的控制点或里程碑事件。《项目整体进度计划》的编制和调整可分为三个阶段：1、《项目整体进度计划》的编制及调整计划编制责任人公司总经办开发拓展总监计划编制参与人项目负责人计划专员项目相关专员计划编制时间取得土地后的5日内计划送达对象总经理公司各部门负责人计划