XX项目招商方案.doc

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1、XX项目招商方案一、项目商业部分的基本情况地理位置:突洼8838万闻科技X职业学除*合肥通用学険••工琨TB木西跖木匠車安猫吉文税势学枚X三河四子百花园凌低村S331长江西路安徽•合肥■程烟厂S331J牧江西粥°•香格爭椅L场光大银行a^xvtD含肥画新心血竇伕医院商业氛围：虽临近长江西路，但是周边工厂、企业较多，商业氛围有待提咼！人口及购买力状况：人II较集中，有金色池塘，卷烟厂宿舍等较大的小区。消费习惯倾向于长江西路百大周边商圈。商业部分规模：项冃分三栋，总建筑面积五万平方，商业面积一万平方（附图），其屮一栋（十七层）已建成，其余两栋（十八层高层、四层多层）在建。二、项目招

2、商分析结合本项0的实际情况，给出酒店式公寓商业部分的主耍四种处理方式：自营、外來方投资、托管、外包。1、自营：公司为自己保留部分商业物业，选择商业业态并获得收益的方式，这种方式公司享有充分的自主权，灵活的给予更合适的配套商业的业态，有利于提高对入住本项目客户的服务质量及服务效率，控制经营节奏，对于以后经营中客户的把握及潜在客户的发掘都是有优势的。这种方式的缺陷在于公司不具备经营各种配套性商业的能力和经验，致使这种额外投资的风险较大。2、外来方投资：以租赁商铺的方式结合预定的业态、规模、档次等挑选投资方投资配套商业。这种方式有利于减少额外投资,规避投资风险，减少对经营管理方面精力

3、的投入，部分知名连锁品牌都拥有自己的固定客源，对以后经营过程中双方客源的相互促进都有优势。但是这种投资客户的对于商业地段的要求很高，招商难度较大，且租金回报率难以保证。3、托管：公司投资，并委托有管理经验的公司进行管理、经营。这种方式解决了自营带來的精力分散及管理风险。但是这种方式对公司有些许的利益损失。4、外包：寻找合作伙伴，解决本项冃入住客户的服务性需求。这种方式不需要公司追加投资，但是提供服务质量和效率会有所降低。总结：这四种方式各有利弊，具体结合本项目实际，以寻找外来方投资的招商方式为主，应寻求有利结合点采取几种方式共同使用，形成优势互补。最大化投资者的回报率，最小化公

4、司额外投资及投资风险。三、项目定位1、功能定位：结合项目实际情况，项目商业部分应结合公寓部分的基本生活需求及娱乐商务需求，提供基本餐饮、娱乐、休闲方面的服务。2、业态及业态组合定位：结合项冃周边商业情况，以同业差异、异也互补的招商原则可灵活选择便利店、足浴、健身会所、茶餐厅、中西式快餐等业态进行组合定位。3、业态分布：一层招两到三家，规模在200耐到300川的中西式快餐和便利店4、档次定位：结合项目周边人口及人口结构、消费能力应选择中等或中等偏上档次的商业。四、确定具体招商对象初步市调显示，项冃附近有四家档次不等的网吧，有红府，合家福等超市、便利店。一到二层以肥西老母鸡、包天下

5、为代表中式快餐和便利店为主。三到四层应选择对铺面和地段要求不高的业态，如咖啡厅、健身会所、商务茶座、足浴等。五、招商政策考虑到项冃的地理位置相对较偏，消费群体较少，项冃周边商业氛围较差，且所招商业能给予项目提供服务，对公寓客源的吸引和固定也有正面影响。高较的租金水平会投资者的投资风险变大，会对投资者的后续经营会产生阻碍，进而影响对公寓入住客户的服务质量，而且招商难度也会随之变大。因此招商政策初步拟定为：租期：二到五年，根据不同业态及规模灵活掌握租金水平：参考项B周边有可比性商铺的租金水平降低百分之二十推出。递增率：推出年递增百分之五和两年递增百分之十两种递增方式。其他政策：以公

6、寓开业为起点平均给予三到六个月的免租期及一年物业管理费。主力店或对项目形象及服务有正面影响的令做考虑，如有其他优惠政策，由部门经理以书面的形式提交公司领导批准。六、租金策略考虑到项目商业的租金回报率与招商质量，应制作两种租金价格表，分别为：对外报价和低价表。报价表及平均政策作为统一说辞由招商专员掌握，提价表作为项目商业的租金回报率的保证，由招商主管和部门经理掌握，形成阶梯状谈判，这种做法有利于招商谈判过程中的技巧把握，提高谈判的成功率。具体个楼层租金参考市场调查结果，制作成表格。七、招商的时间节点阶段任务招商阶段时间安排第…阶段树立形象主力商家约谈2011年2月到2011年5月

7、第二阶段公开招商定向客户选择2011年6月到2011年9月第三阶段招商收尾期完成八成以上招商2011年10月到2011年12月八、招商人员配置及组织管理招商主管.招商专员"丿招商专员"K』招商专员"AIX部门经理岗位职能：负责整个项目招商项目的规划和实施，安排和协调招商进度；评估招商工作进程，保障实施过程向预设方向推进；对招商工作中出现的紧急情况进行处理，按实际情况调整策略；对营销部招商人员进行工作指导、工作核查和绩效评估（确定绩效工资与奖金）；谈判出现僵局，由部门经理出而做最后磋商；向公