定价策略和价格表制作.ppt

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1、定价策略和价格表制作1从市场的角度出发，能为市场接受；竞争者产品客户竞争者价格价格竞争者价值成本竞争导向定价法客户的意志难以把握。顾客价值价格成本产品客户导向定价法成本难以确定；缺乏市场比较性。产品成本价格价值顾客成本加成定价法特点流程方法★在现在的房地产定价方法中，一般都是运用竞争导向定价法，也称市场比较法。虽然不一定对于所有产品类型都适用，但其仍具有一定的科学性，在实际操作中相对简单和可操作，因此被广泛运用。项目价格定价法2一、核心均价的推导二、价格表的形成3一、核心均价的推导1、核心均价推导方法4

2、、整体均价合成2、市场比较法推导3、租金收益法推导41、核心均价推导方法由于本期物业类型的特殊性，因此有多种方法对项目定价：“市场比较法”“租金收益法”项目分析选择可比对象权重打分加权求值核心均价价格修正周边租金推出月供选择按揭年限计算单价核心均价价格修正5楼盘因素比例半岛一号尚城世家熊猫国际丽江花园本项目区位15%151881810规模10%15514710景观资源15%2215101520交通15%1617121714配套15%121881810知名度10%1781299产品素质20%1912151

3、518权值综合值100%16.7513.911.314.813.3均价3800350039003700比较均价3017334945903325类比权重30%20%20%30%100%类比价90567091899834902、市场比较法项目在当前（2007.4）的销售均价为3490元/㎡6市场自然增长溢价率05年惠州市商品房均价为2524元/㎡,06年为2942元/㎡，同比增长15.8%；从2006年1——12月均价的变化情况可以得出平均增长率为21.9%。根据历史表现，在政策不发生重大变化的前提下：预计

4、07年市场增长溢价率将在16％左右。（取中值）29427根据参考项目的市场静态比准及结合市场自然增长溢价率的计算，8月份开盘距目前的时间为3个月，r=4%得出本项目入市时点的市场比准均价为：3630元/㎡入市时点均价推导P：动态市场比准价Pn：静态比准均价r：市场自然增长溢价率P=Pn×(1+r)83、租金收益法户型小区面积㎡装修情况月租价（元）月租赁单价2房中铭豪园92简装，带家电200021.7元/㎡/月富景花园80简装，带家电80010元/㎡/月3房中铭豪园142简装，带家电280019.7元/㎡

5、/月富景花园110简装，带家电120010.9元/㎡/月注：以上房源均带装修及家电，考虑到本项目规模及项目周边的配套情况，对租赁价格进行修正，得出本项目市场租赁价格：20元/平方米/月作为收益计算基准9预计本项目新房出租，以85平米二房为例,二房月租金可达到1700元以85平米二房为例，试算均价：月租金＝月供＝1700元；20年住房商业贷款年利率=5.31%，月利率i为=0.44%总额（8成20年按揭）＝1700*(1-1.0044)/0.0044/0.8＝314571.9元住宅单价＝314571.9元

6、/85平米＝3700元/平米（投资盈亏平衡点）以“月租金≧月供”衡量物业购买价值吸引力，推导出本项目入市价格不宜超过3700元/平米。三级市场住宅租赁价格对项目售价的修正-24010运用市场比较法计算出项目入市均价为3630元/平米；三级市场住宅出租价格计算出三期投资回报平衡价格点为:3700元/平米；2007年在项目入市阶段将有大量项目同时推出市场，市场状况竞争激烈，销售压力巨增。因此若想赢得市场，售价是否具有吸引力将起到决定性作用。给置业者留有部分利益空间。中原建议：本项目入市理想均价3600元/平

7、米4、整体价格合成115、不同价格情况下销售情况预测时间轴07.808.308.608.908.12销售速度8％30％45％100％07.12P1=3600销售速度P2=3750销售速度P3=390010％40％60％100％70％09.35％22％37％57％70％90％100％P1=3600时，销售周期为10个月，销售速度为110套/月P2=3750时，销售周期为14个月，销售速度为78套/月P3=3900时，销售周期为18个月，销售速度为60套/月随着价格的上升，销售速度减慢，销售周期变长，回款时

8、间延长。12东方新城一期回顾时间轴06.11.2807.1.307.1.2007.1.2807.2.28销售速度价格走势推出货量第一批单位（1-7栋，254套）第二批单位（8-13栋，316套）35523845410012.8％25.8％39.6％58.6％72.5％06.12.1007.4.988.1％32884120截止4月1日销售量达到500套，即销售数度为125套/月启示：三期可以借鉴一期经验低价入市，分批放量，价格低开高走，销售速