[精品]银泰西湖选址调研分析.doc

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1、杭州西湖银泰调研报告概要商场的选址是一项长期性投资，是企业经营的战略决策，肓接关系到企业的经营效益，是影响企业发展和经营目标实现的一个决定性因索。曾经有入说“选址是百货商场的生命，如能选择适当的地点，则商场经营成功率在70%以上。”由此可以说明选址的重要。但如何选择商场开设地点这一问题，应该说没有固定的答案，兵无定势，水无常形。本文以杭州西湖银泰店为调研对象，从实际出发，对其进行分析。商场背景银泰百货集团是以百货零伟业为主营业务的百货零何集团。集团以实现连锁经营、专业化、集约化为目标，结合银泰百货的优势实现管理创新、业态创新，实施品牌战略

2、，形成具备银泰商业文化特色的大型零售企业品牌。公司是一家外资企业，总部位于北京市建国门外大街2号北京银泰中心，公司董事长沈国军，为北京浙商协会会长。总裁周明海，管理学博士。公司于2007年3月20口在香港联交所挂牌上市。8年来，在备级政府及社会各界的关心支持下，银泰百货已取得良好的经济效益和社会效益，并在此基础上初步形成了全国性的百货集团公司的架构。目前，银泰百货在浙江省已营业的百货店和购物屮心达7家，包括杭州武林店、杭州西湖店、杭州庆春店、宁波一店、宁波二店、温州世贸店、金华福华店等，今年还将在吴山商圈、城西、城东开设大型购物屮心。以销

3、售额计算，公司在浙江省已连续6年稳居浙江百货业第一。其屮银泰百货武林店单店销售额和利润均排列全国单店前茅，店内多个品牌创下同品牌国内最高销售记录，在05年店庆11月16口当天以8000多力-元的业绩，创造了全国百货店单店单LI销售新高。2006年销伟额20多亿、利润和税收超3亿；宁波天一店、东门店也依靠品牌优势始终占据着宁波地区百货业的龙头的位置。2006年全集团（含参控股企业）总销伟规模超过100亿元，在浙江省内销伟收入超过50亿元，省内从业员工1.2万人。公司六大管理指标（坪效收入、坪效利润、坪效税收、人均收入、人均利润、人均税收）均

4、居全国第一。银泰百货经过几年的发展，已创造出良好的业绩，集团以实现连锁经营、专业化、集约化为目标，结合银泰百货的优势实现管理创新、业态创新，实施品牌战略，形成了具备银泰商业文化特色的大型零何企业品牌。集团实施“密布浙江”五年战略计划，在未来3-5年，银泰百货还将在浙江省内发展10家门店，成为拥有绝对区域优势的百货连锁企业，为推进全国连锁发展奠定基础。在取得良好经济效益的同时，公司通过积极开展双文明建设，取得了良好的社会效益，近年来获得“浙江省知名商号”、“屮国服务业500强”、“浙江省百强企业”、“杭州市百强企业”、“浙江省消费者信得过单

5、位”、“杭州市商贸特色企业品牌单位”、“杭州市来杭投资先进企业”、“杭州市物价信得过单位”、“杭州市纳税大户”、“下城区重点骨干企业”、“工商企业信用评价AAA级企业”、“企业银行资信AAA级”等称号。树立了良好的社会形彖，具有较高的知名度与美誉度。西湖银泰也一岚不忘冋报社会，积极参加市扶贫工稈，捐助贫困地区；冋馈社区,开展“大手牵小手”活动，资助社区困难学生完成义务教冇学业；参加“春风行动”，全公司慈善捐助；开展“创建和谐杭州，我们在行动”感恩系列活动，慰问、冋馈社会各界。银泰百货有限公司是浙江银泰百货的第一家连锁店，位于杭州市商业最繁

6、华的黄金地段一一武林广场商业屮心，是一家集百货、休闲、美食于一体的大型综合性百货公司。商场建筑面积5.1)｝平方米，营业面积2.72)｝平方米。周边有杭州大厦、杭州百货大楼等大型百货商店。宁波银泰定位屮、高档，以年轻、时尚的都市白领和新型家庭为主力客层，力求走在潮流的尖端，及时传递最新的流行资讯。本公司最新顾客调查结果显示：女性占62.3%,30周岁以下占71.8%,年轻白领已成为本公司的主要顾客。银泰百货以“传递新的生活美学”为经营理念，内部管理科学、高效、机制灵活,人员精干、队伍年轻、平均素质高。经过三年多的努力，在杭州树立了良好的社

7、会形象，得到了社会各界的广泛认同，目前口均客流量约为3力人次，周末达到7-8Zl"人次，已成为杭州客流量最大的商场。2001年实现零售10.03亿元，居同类商场Z首。我们正成为一个：富有活力、勇于创新的现代化百货商场；充满都市时尚气息、聚集白领的时髦购物场所；能征善战、不断进取的后起Z秀。选址分析影响商场选址的主要因素大致有以下几个方面：区域人口密度、区域消费结构、交通条件、周边商业环境以及城市规划。以下将针对杭州银泰西湖店选址的优势和劣势进行逐一的分析。选址优势方面1、区域人口密度商场是消费中心。从经济效益上讲，商场必须满足所在区域消费

8、市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取聚集效益，最大限度地利用和发挥你的物业条件和经营设施来为更多的消费群体服务。因此商场选址首先要考虑所设置的地区内人口居住的密度问题。根据商