教学辅导14第十四章教学辅导.doc

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1、第十四章不同类型物业的管理一、教学提示物业管理对于不同的物业既有共性，也有各自的特性。本章从物业管理的角度出发对于居住物业的含义、分类，居住小区的管理；办公楼物业的含义、分类、特点及管理的主要内用；零售商业物业的含义、分类及购物中心的管理要点及特点；工业物业的含义、分类、特点及管理要点作了较为详细的阐述。二、重点讲解1．独户住宅和多户住宅：（1）独户住宅（single-familyhome）。不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋，都指的是由一户拥有自己独立占用的土地以及屋顶。一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅不需要专业的物业管理，而往往由业主自己进行直接管理。（2）多

2、户住宅（multifamilyresidences）。多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升，以及建筑技术的进步而引起的。由于多户住宅在设计和土地利用上的经济合理性，使得单元住户的建造成本较低。在国外，一般2~6个单元的小型多层住宅经常由业主自行管理，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区则是由专业人员代替业主进行管理。多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个物业，也可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共管式（区分所有式）物业。合作物业是指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，从而共同拥有全部物业的所有权。业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有，而不是拥有某

3、单元的所有权。他的权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、维修费及物业管理人员的工资等。共管式物业是指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可分割的公共区域的共同所有权。公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、电梯、楼梯和外墙等。共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。每个单元单独地进行估价和征税。合作物业和共管式物业一般采用纯管理型的物业管理模式。不像出租型公寓大楼的物业管理，合作或共管式物业管理没有保持和提高物业占有率，增加物业收益的责任。多户住宅在结构上也可分成带有花园的

4、公寓、没有电梯的多层建筑以及高层公寓等类型。每一类在位置、设计、建筑、服务和附属设施等方面各有其独特之处，带来物业管理的不同的要求。2．住宅小区的管理特点（1）结构的系统性。住宅小区的建筑结构及公用设施是一个整体，具有不可分割的系统性。这不仅从房屋结构是一个不可分割的整体来看，就是小区的公用设施也是系统配套，不可分割的，如供电、供水、供暖、供气、排水等都构成了一个完整的系统。（2）产权的多元性。由于我国住宅制度的改革，住宅逐步商品化和私有化，住宅由国家的单一产权变成了各种所有制的多元化产权。这种产权的多元性和结构的系统性是住宅小区物业管理的一对基本矛盾，即住宅小区的系统性要求统

5、一管理，而产权的多元化特征又导致单个业主要求的个性化，因而造成住宅小区管理的复杂性。（3）功能的多样性。住宅小区除了满足居住功能以外，还配备了多功能的服务设施，如教育卫生设施、商业服务设施、文化娱乐设施、公共服务设施（如银行、邮局等）。这些功能基本满足了居民的生活需求，但也带来了小区物业管理的难度以及新的机遇。（4）内涵的社会性。由于以上3个特性，加上居民的成分和来源复杂，不同方言（语言）、文化、宗教信仰的人居住在一起，他们的社会活动、经济活动和生活方式的丰富多样，使得住宅小区成为一个"小社会"。这也增加了小区物业管理的难度，成为住宅小区区别于其他类型物业管理的最大特点。1．2

6、．二、难点释疑1．购物中心的服务对象和管理目标（1）购物中心的服务对象有业主、用户和用户的顾客。购物中心的物业管理与其他物业管理的不同点是：其他物业管理的服务对象只是物业的业主或用户，而购物中心的服务对象既有业主、用户（承租的商人），还有用户的顾客。业主希望物业管理能以最高的租金和最大的出租率将其物业出租出去，从而给他带来最大的收益；用户希望物业管理能带来更多的客流，从而获得更高的营业额和收益；而顾客希望得到舒适、安全、方便的购物环境。因此，物业管理必须满足这3个方面的要求。（2）增加用户的营业额是物业管理的重要目标。与其他的经营型物业不同，购物中心的物业管理不仅要保持高出租率

7、，以维持自己的经营收入，而且还要关心、帮助承租的各商户，将增加各商户的营业额作为自己的重要目标。而增加各商户的主要方法，就是尽可能地增加购物中心的人流。为此，物业管理要为购物中心树立形象，选择对路的商户，组成各类商户适当比例的组合，经常组织各类促销活动等等。三、本章小结1．居住物业有时也称为住宅物业，它包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住宅，是我们国家传统意义上的公有住宅和私有住宅的统称，它满足人类遮风避雨的基本需要，是人们赖以生存的空间和必要的条件，是人们最重要的生活资料，同时也是专业