某楼盘商业营销方案.ppt

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1、谨呈：保利山东置业有限公司花园路西口龙头旺铺保利·芙蓉商业营销方案保利芙蓉项目组2009年02月20日目录contents1234目标清晰市场分析营销策略营销组织目标清晰2009年实现保利·芙蓉底商均价≥14000元/㎡，年底售罄！目录contents1234目标清晰市场分析营销策略营销组织价格及销售分析客户分析1234产品分析5渠道分析市场分析：商圈分布商圈分布：一、商圈划分济南市区商业主要划分为北园大街商业带、花园路商业带（含洪楼商圈）、经二路商业区、经四路商业区、泉城路商业区等五大商业片区！花园路商圈：城市发展的重点区域，伴随

2、城市资源汇集，(尤其是洪楼商圈的支持和住宅社区的成型、发展，)成为发展的热点区域，区域价值不断提升。价格及销售分析客户分析1234产品分析5渠道分析商圈分析产品分析：本案选取市场在售项目8个（以底商为主），对其产品进行详细的了解，以期对本项目产品营销有所其启示。项目开间进深市区项目诚基中心3-610-12正大时代广场共5套，50㎡2套，1000㎡3套临近项目明湖天地图纸尚未公开，大体构建与保利·芙蓉相似，开间小，进深大巴黎花园5-614异区同质翡翠郡6-1015-20万达广场4-612-14银座晶都国际6-8.48-14群盛华城3-61

3、0-12在售项目普遍开间小进深大。开间最小为2米，最大为20多米，以6-8米居多；进深最小为5米，最大为30米，以8-10米居多。底商形式各有不同，沿街一层商铺(巴黎花园、诚基中心；)沿街两层连卖(经一路沿线明湖天地;)三层商业内街:(晶都国际)。单套面积差距较大，以诚基中心最小,10-20㎡为主;巴黎花园与群盛花城相当，为沿街70-90㎡，万达、正大时代广场、明湖天地则为大商铺，面积以200-300为主。产品分析：项目单套面积范围（m2）主力面积（m2）诚基中心2-15010-20正大时代广场53-10001000明湖天地尚未公布确切

4、面积区间300左右为主巴黎花园70-8070-80翡翠郡47-300120-150万达广场80-360200银座晶都国际50-400120-150群盛华城80-10080-90底商形式各有不同，受地段、规划等影响，面积差距较大，20-30㎡小商铺和200-300㎡为主大商铺均有。价格及销售分析客户分析12345渠道分析商圈分析产品分析价格及销售分析：项目层数价格（元/m2）住宅均价（元/m2）商业销售情况诚基中心共三层，地下一层+地上二层，单层销售延历山东路和和平路40000-50000元/㎡内街：广场周边21000地下一：12000-

5、1300011500—17500共计1100余套，已经销售1000余套明湖天地共二层，暂定连体销售未定，对外宣布均价1.6万6600尚未开始销售巴黎花园沿街一层26000-270006500售完翡翠郡共二层，一层单卖二层单卖或者二层连体外街16000-17000内街单一层：13000内街单二层：6000-9005500外街销售较好，内街销售缓慢；一层销售较好，二层去化慢。万达广场共二层，21000-36000均价230008000目前主力销售A街区，已销售50-60套群盛华城共二层，一层单卖或者二层连体起价7000，均价14000560

6、0已完成43%银座晶都国际共三层，部分单层销售、部分组合销售一层：27000二层：17000三层：1000075002007年8月正式销售以来，采取组合销售方式，销售情况较好，三层商铺已全部售完。上述数据显示，同一项目，商业价格一般是住宅价格的两倍，但是“地段”的决定性作用表现明显，以诚基中心和银座晶都国际为例：诚基中心沿和平路和历山东路，价值高于住宅三至四倍。晶都国际底商为商业内街形式，且处于核心城区，具有较高的商业价值，因此一层底商的价格较高，是其住宅均价的三倍还要多。商铺的价格高，导致其客户数量有限，多数项目的底商销售状况一般，二

7、层商业因展示性和客户直接到访都明显弱于一层，所以二层底商销售情况远不如一层沿街底商。同一项目中，一层底商的价格通常是住宅的两倍。一层普遍比二层销售速度更快。灵活组织的产品去化要快于不可变通产品。客户分析12345渠道分析商圈分析产品分析价格及销售分析客户分析：以万达城市综合体商业成交客户为例30-50三口之家为主；工作、居住都在市中区为主；客户分析：以万达城市综合体商业成交客户为例获知信息渠道较多，以口碑传播、报广等居多，短信、网络均有较好宣传效果；行业分布广泛，私营业主、企业高管和公务员为主；88%为投资；客户分析：以万达城市综合体

8、商业成交客户为例期望经营业态丰富多样；看重地段、升值空间、经营前景、交通便利性等等；85%客户选择按揭。非地缘性高端投资客户为主！12345渠道分析商圈分析产品分析价格及销售分析客户分析渠道及促销分析渠道方