中驰商业营销策划案.ppt

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1、中驰领寓商业裙楼营销策划案业务部&企划部2013年2月28日目录PART1————————营销目标PART2————————项目解读PART3————————市场环境PART4————————项目定位PART5————————产品建议PART6————————营销方案PART7————————企划包装PART1——营销目标销售目标按照开发商要求2013年年中完成商业总销金额——8500万基本参数裙楼商业的基本信息层数建面（㎡）套内（㎡）合计12418.422137.8822518.892226.7032501.292107.76带着条件去思考？1、增加剪刀扶梯是否可行？2、能否签订与旅游局和

2、农委的战略关系？3、与旅行社签订战略关系？问题初判项目区域——项目虽邻近朝天门市场及解放碑商圈，但属居住老区，地段自身商业氛围并不浓厚。项目环境——位于旧城改造区域，周边环境较差。项目产品——作为商业项目，车位较少，层高较低，且动线不足。项目品牌——开发商品牌知名度不高，对投资者而言号召力不足。营销目标要完成销售目标，难度巨大！需根据市场状况、区域规划以及产品自身对上述问题进行优化PART2——项目解读地块属性研判（城市属性）项目位于重庆CBD黄金三角中的解放碑CBD版块内；解放碑CBD定位于重庆的商务、金融中心，吸引了大量的世界500强企业、金融机构、商务机构、各国领馆入驻。解放碑同时还是

3、重庆商业购物的传统中心，聚集了大量的高端百货及高档酒店。解放碑CBD江北嘴CBD弹子石CBD朝天门市场解放碑商圈本案解放碑CBD地块属性研判（区域属性）项目邻近朝天门综合交易市场；背靠在建的重庆国际金融街以及解放碑十字金街购物商圈。项目所在区域交通便利，周边有多条公交线路及轨道交通站点；同时长江索道及在建的东水门大桥直线连通南岸区。项目位于重庆老城区，邻近朝天门码头，曾经为重庆开埠商业区，保留了大量历史遗迹；现为居住老区，常住人口及流动人口众多。本案地块属性研判（现状）项目所在区域为老区，市政设施较为陈旧，市容环境较差。项目前的解放东路道路狭窄，且处于拆迁改造范围，道路硬件受限。区域内居住人

4、口多为老市民及租赁户，文化层次及消费水平相对不高。地块属性研判（发展研判）项目区域属于旧城改造范围，政府规划为开埠文化保护带，改造重建后将成为商业旅游街，发展前景具有很高预期。目前项目临近的湖广会馆已为旅行社带客游览的一个必到景点，而片区改造完成后，游览范围将大大增加，游客量也将大幅提升。市政设施也将大大改善，解放东路将进行扩宽；同时提供近1400个停车位，解决区域内停车难问题。产品解读一楼平面图二楼平面图三楼平面图中驰领寓商业部分为三层裙楼，总面积为平米（其中一层2418.42平米，二层2518.89平米，三层2501.29平米）。目前有三部电梯通往塔楼住宅，两部通往三楼商业的观光电梯，以

5、及两条步梯（其中一条仅到2楼）。地下车位共184个，与住宅户数配比约为2.3:1。商业层高为4.5米，局部架设消防及通风管道后为3.7米左右。柱点较多，对于铺面分隔规划造成限制。产品解读层高较低动线不足车位不足主要问题点局部层高不足4米，感觉压抑，无良好的购物环境感受。除观光电梯外，商场内无其他途径可连通商业楼层，且观光电梯运载力严重不足。目前车位满足住宅居民都显紧张，更无法为消费者服务。作为商业项目，以上问题均为致命硬伤！产品SWOT分析优势（S）：项目位于CBD版块，发展前景可期邻近商圈及综合市场，可形成互动交通便利，公交线路众多，且近轨道站点，同时邻近跨江大桥。劣势（W）：项目产品结构

6、不足，具有硬伤目前周边环境较差，地段商业氛围不足开发商品牌号召力不足机会（O）：项目位于改造区域，政府规划可提升项目价值威胁（T）：改造工程进度的迟缓对项目销售造成的影响城市的区域板块在此发生碰撞，城市交通体系在此发生碰撞，碰撞的火花已经点燃片区的未来价值，本项目最显而易见的利好已经无须赘言。地段的不可复制性不容置疑。地段地段之外，还有产品！PART3——市场环境2013年初，国五条、国六条的出台，预示楼市可能面临进一步的调整稳定房价工作责任制完善抑制投资投机性购房。增加普通商品房及土地供应加快保障性安居工程建设规划加强市场监管力度今年的房市，随着国五条、国六条细则的出台，投资投机需求将

7、得到极大的遏制，开发商要想赢得后市，就必须理性面对，打好产品、品牌、价格三张牌。政策相继出台，楼市进入调整期宏观楼市2012年商业总供应量为223万方（包含车库），成交量189.02万方，成交率达84.76%。实际累计成交量为231.72万方（其中包含2011年存量44.6万方，成交率约95%）。市场状况（整体市场）2012年重庆主城区域商业供求状况市场状况（整体市场）通过2012年数据显示，商业加车库建面均