思源武汉光谷未来之光营销推广报告.ppt

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1、谨呈：武汉银湖科技发展有限公司2012年4月20日光谷未来之光营销推广报告目录最后补武汉别墅市场发展历程123武汉五大别墅板块分析武汉别墅市场现状分析5本项目竞争个案选取42010年武汉市别墅销量前三甲案例启示武汉别墅市场研究项目本体分析项目客户研究价格预判45项目推量分析及去化预估项目市场定位营销策略总体营销策略123现场展示策略推广策略营销执行计划传统写字楼发展历程发展演变：从早期的简陋商住楼到普通的商务写字楼，再到尊贵时尚、商务气息十足的5A甲级写字楼，武汉市写字楼经历了三个阶段的发展过程。市场培育阶段初步成熟阶段萌芽初级阶段武广SOH

2、O凯旋门广场新世界国贸经开万达泰合广场武汉广场商务氛围差氛围及配套成形奢豪尊贵感极强高端写字楼供不应求目前武汉市甲级高端写字楼所占的比例不到十分之一。虽然近年来武汉甲级写字楼的需求量年，增长都在20%以上，但面对企业需求持续旺盛，武汉写字楼有效供应却是严重不足。像新世界国贸大厦、新世界中心等热门甲级写字楼处于供不应求的状态。不少项目出现全国范围都少见的“满租”现象。传统写字楼动态武汉写字楼正处于一个由慢转快的加速时期，经济发展催动写字楼市场成熟发展趋势一：GDP过5000亿，写字楼市场将会快速崛起据统计，当一个城市GDP达到3000亿时，住宅

3、将进入飞速发展期，4000亿时商业将超越住宅成为投资热点，跨入5000亿时，写字楼市场将会快速崛起，2010年武汉GDP破5000亿。发展趋势二：投资客、市场资金向写字楼市场转移受住宅市场房价居高不下，住宅租金相对下滑，投资风险倍增的影响，许多个人投资者纷纷把资金投入到政策无影响，市场需求激增，空置率较低的写字楼市场。”发展趋势三：价格价格价值仍处于洼地，但未来将逐步拉升。目前，写字楼和住宅仍存在价格倒挂;在光谷，人均面积远远低于一线城市平均标准;价格也处于低位运行阶段。传统写字楼趋势潜在供应量：近十年来，武汉整体写字楼市场发展突飞猛进，但优

4、质甲级写字楼供应偏少；预计未来供应量将有一定提升；市场供求量：写字楼市场需求发展强劲，空置率一路走低，尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况；租金及售价：写字楼租金上涨速度出现加快趋势，销售价格也开始走出价格洼地，目前甲级写字楼基本只租不售，租赁行情不断看涨；客户需求量：现代服务业对写字楼的需求最为旺盛，第三产业将成为未来写字楼重点需求对象。传统写字楼趋势市场定位思考传统写字楼市场租售两旺是否意味着本案就可随行就市，前景一片大好？透过表象看本质，本案属于写字楼市场的另一发展方向——“工业写字楼”客户结构与置业动机皆存在较大差异我司认为，将工

5、业写字楼做为单独课题研究，更有助于精准客观的判断市场并制定相应策略工业写字楼特征类别传统写字楼工业写字楼所处地段城市中心城市中心项目配套自身外围配套兼有自身外围配套兼有硬件设施高品高档中质中档物业形态高层、超高层小高、高层购买客群自用投资皆有，不限购不限贷自用为主，限购限贷工业写字楼与传统写字楼相比，在硬件配置与物业形态有一定差异，但主要区别还是体现在购买客群与置业动机工业写字楼购买限制（仅供参考）客户隐性需求与本案前期推广主打“投资需求”的利益点存在偏差客户限制：主要针对大型企业自用销售，部分项目还有对客户年纳税收入限定面积限制：最小销售面

6、积300平方，带来置业门槛以及总价较高等问题付款限制：工业地产银行不能办理银行按揭，对客户资金实力要求较高注册限制：工业写字楼需要企业将项目所在地做为注册地，才可以减少使用不便交易限制：工业写字楼在交易方面限制，转让或出售存在不便。购买工业写字楼客群基本以满足自用的企业法人及业主极少数具备特殊投资需求（资产固化）的企业客户，数量基本可以忽略工业写字楼客户特征分析不同类别写字楼行业壁垒清晰，行业特性决定客户置业行为能源生产制造物流电子金融保险IT服务行业不同工业写字楼传统写字楼以自用为主不依赖于市中心区域办公的行业多为借助优越的地理环境，展示企

7、业实力或形象本体印象昭示性：位于武汉光谷认知度高的商务主干道“珞瑜东路”连通性：便捷沟通鲁巷片区和关山片区产业氛围：毗邻华中科技大学，与楚天激光、喜马拉雅、长飞等知名企业一墙之隔小高层板式建筑、高层板式建筑、高层点式建筑组成，外立面玻璃幕墙+铝板幕墙，视觉效果好，内部配套华中首家激光影院，对于形象拨高有一定作用，但受综合条件制约，难以成为城市标志建筑本体形象地理位置优越，路网四通八达，多条公交路线，未来轻轨接口住宅及工业园环绕，高大绿植分布，出繁华入宁静，昭示性有所欠缺同片区多个高端商务产品入市，带动商务氛围提升周边综合配套比较缺乏，距离核心

8、商圈距离较远本体分析区域竞品对比产品属性东湖广场宽堂光谷国际广场光谷金融城研创中心本案核心属性项目位置同区同区不同区地段稍差不同区地段较差同区产品品质极高较高一般较