酒店式公寓项目可行性研究报告.doc

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1、第一章市场现状分析酒店式公寓开发的关键环节就是酒店运营是否成功，决定酒店运营成功与否主耍设计到招衙能否成功，即产品卖点和特色是否具有足够的吸引力來吸引酒店管理运营商。另外，项冃周边环境和消费力是否能够支撑酒店公寓发展。招商成功后产品将以怎样的形式进行销售，其价格问题、客户群体问题、投资收益问题是否都能够被市场认可，基于这一系列问题，必须对市场进行详尽了解、对产品进行精确定位才能进行全方位推进，达到预期开发冃的。一、区域环境分析1、区域概述本项冃位于武汉中心城区西北湖片新世界国贸大厦旁，北望西北湖；南临中山公园武广商圈；东靠汉口南北主动脉新华路；西依城市主干道青年路。交通便利，区域配套成熟

2、。西北湖近年来已经发展为武汉高档商务、金融区，区域住宅、写字楼、金融银行已经成为武汉最为核心cbd。2000年以来，西北湖陆续开发高档住宅项成为武汉富人区代名词。西北湖作为城市中心湖泊，其环境优美，自然风光秀丽，成为城市中心最亮丽风景线。同时，西北湖坐拥三条城市主干线,将繁华便利与自然幽静相融合，各界名流趋Z若鸳。零点分析：区域地段环境、交通环境、自然绿化环境均非常优越，具备开发酒店式公寓所需的地段、交通、绿化环境耍求。2、区域配套调查分析金融机构：建设银行、农业银行、民生银行、武汉商业银行、工商银行、信合、交通银行、浦发银行饮食酒店：湖锦酒楼、三五醇酒楼、小蓝鲸酒楼、海城大酒店、香格里

3、拉饭店、高雄酒店、金盾酒店休闲娱乐：红色恋人酒吧、2046音乐会所、石烧咖啡购物场所：新世界百货、中百超市、武商北湖量贩店教育机构：武汉市68中学、武汉市69中学、市外语学校医疗机构：协和医院、各大药房办公大楼：建银大厦、农业银行大厦、国贸大厦、民生银行大厦、招银大厦住宅楼盘：元辰国际、万松名门、同成广场、万豪国际、西北湖凤凰城、北湖假FI、世纪华庭、福星城市花园、东一时区零点分析：西北湖的市政配套及生活配套相当成熟，区域教育、金融、饮食、休闲、娱乐、购物一应俱全，能够满足区域消费者所有生活、工作、娱乐Z需,而且西北湖区域的配套设施较为高档、无论是酒店餐饮，还是生活环境均在武汉Z首。零点

4、认为，区域便利的生活条件和完善的配套环境具有强大的市场竞争力,使城市屮心化逐渐成为城市核心。对未来酒店投资客来讲，具有信心保障。3、区域人文环境本区域人文环境相对集中，主要分为两大类型：上班白领、居住人群。西北湖周閑聚集了大量的高档写字楼，从写字楼档次和入住公司来看，多为实力型大公司和跨国集团公司，该区域上班人群多为高收入知识分子和事业精英，他们无论从学历、素质、收入都达到较高水平，是武汉上班群体优秀的代表者。西北湖周边聚集了为数不少的高档楼盘和中高档楼盘，如同成广场、元辰国际、万豪国际、世纪华庭等，这些楼盘的销售价格都在5000元以上，部分豪宅项冃超过了6000元，从购买实力来看，他们

5、均属于富裕阶层。其知识含量、受教育水平、收入水平均位于武汉首列，其年龄多集中在35岁以上，50岁以下，他们的职业多为公司老板、私营业主、高级经纪人等。白领一族办公点本科以上建银、国贸、类别年龄收入/月学历平均水平25—403000—10000招银、瑞通、新世界居住或者投资一族主、高管类别年龄收入/月学历职业平均水平35—5010000以上专科或以上老板、私企业零点分析：本区域多位文化素质较高的高收入群体，他们事业逐渐走向辉煌，经济实力雄厚，和全国乃至世界联系紧密，他们是城市的精英。对本项冃而言，无论是对后续的酒店经营还是投资增值，都提供了稳定的客源保证。二、区域房地产住宅市场分析西北湖土

6、地珍贵、环境优美。位于该区域的住宅项冃均为高档项冃，区域整体价格水平维持在5000元/平方米左右，就冃前项冃类别来看，基本上都为高层。从20001年开始，区域内先后推出了世纪华庭（当年武汉第一豪宅项冃），随后2002年北湖北推出了沁园春、城市Z光等项冃，当时市场销售价格维持在2800元/平方米左右，2003—2004年，西湖南面推出了元辰国际、同成广场、万豪国际等项冃，销售均价均在4500元左右，万豪国际收盘均价上调到6000元。2005年，西北湖首先推岀北湖假日、西北湖•凤凰城项冃，西北湖•凤凰城开盘均价4800元/平方米，临湖高层预计售价在7000元左右。本项冃是今年下班年推岀的最后

7、一个豪宅项冃。价格趋势年份20012002200320042005价格34502800350045006000涨幅//25%28.57%33.3%我们从上表价格上涨趋势来看，随着土地稀缺性发展，西北湖版块楼盘价格呈飞速增长态势。平均年增长率在25%以上。由此证明，高端产品的市场需求较为明显。零点分析：区域房地产市场发展迅速，房价迅速抬升，有利于木项冃依市就势,为本项冃实现价格拉升打下坚实基础。三、写字楼市场分析本项FI所在的西北湖板