房地产估价理论与实务第4章 成本法.ppt

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1、第四章成本法及其应用[学习目标]1.了解成本法的含义、理论依据、适用范围2.熟悉成本的概念、计算公式3.掌握物质折旧的计算方法4.掌握房地产的价格构成第四章成本法及其应用第一节成本法概述第二节新开发土地的成本法估价第三节新开发房地产的成本法估价第四节旧房地产的成本法估价第一节成本法概述一、成本法的概念二、成本法的理论依据三、成本法的适用范围四、成本法的操作步骤第一节成本法概述一、成本法的概念成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。第一节成本法概述二

2、、成本法的理论依据1、买方角度：成本法的理论依据是替代原理2、卖方角度：成本法的理论依据是生产费用价值论第一节成本法概述三、成本法的适用范围1、新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；2、既无收益又很少发生交易的房地产的估价；3、单纯建筑物的估价；4、市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的；5、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中的估价。第一节成本法概述四、成本法的操作步骤1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料2、估算重新购建价格；3、估算折旧4、求取积算价格第二节新

3、开发土地的成本法估价一、计算公式二、新开发土地价格的构成三、新开发土地的成本法估价第二节新开发土地的成本法估价一、计算公式新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润第二节新开发土地的成本法估价二、新开发土地价格的构成1、取得待开发土地的成本（区分不同方式拿地的成本不同）2、土地开发成本（勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、税费）3、管理费用（开发商的人员工资、办公费、差旅费等）4、销售费用（销售成本）5、投资利息（包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利

4、息）6、销售税费（销售税金及附加、其他销售税费）7、开发利润（估算同一市场上类似房地产开发项目的利润）第二节新开发土地的成本法估价三、新开发土地的成本法估价估算时通常分为3大步骤：1、计算开发区全部土地的平均价格。2、计算开发区可转让土地的平均价格。3、计算开发区某宗土地的价格。第三节新开发房地产的成本法估价一、计算公式二、新开发房地产价格的构成第三节新开发房地产的成本法估价一、计算公式新建房地价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润第三节新开发房地产的成本法估价二、新开发土

5、地价格的构成1、取得待开发土地的成本（区分不同方式拿地的成本不同）2、开发成本（勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、税费）3、管理费用（开发商的人员工资、办公费、差旅费等）4、销售费用（销售成本）5、投资利息（包括土地取得成本、房地产开发成本和管理费用的利息）6、销售税费（销售税金及附加、其他销售税费）7、开发利润（估算同一市场上类似房地产开发项目的平均利润）第四节旧房地产的成本法估价一、计算公式二、重新构建价格三、建筑物折旧第四节旧房地产的成本法估价一、计算公式旧房地价格=

6、土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧第四节旧房地产的成本法估价二、重新构建价格1、重新购建价格的概念重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。注意：（1）重新购建价格是估价时点时的；（2）重新购建价格是客观的，不是实际成本；（3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格是在估价时点状况

7、下的价格。第四节旧房地产的成本法估价二、重新构建价格2、重新购建价格的求取思路（1）求取房地的重新购建价格；（2）求取土地的重新购建价格；（3）求取建筑物的重新购建价格。第四节旧房地产的成本法估价二、重新构建价格3、建筑物重新购建价格的求取方式（1）重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。（2）重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价

8、时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。第四节旧房地产的成本法估价二、重新构建价格4、建筑物重新购建价格的求取方法（1）单位比较法；（2）分部分项法；（3）工料测量法；（4）指数调整法。单位比较法单位比较法是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关得某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物得这种