独立和底层商铺设计指引.ppt

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1、独立和底层商铺设计指引目录前言第一部分产品分类第二部分用地分析第三部分强排方案第四部分设计要点2021/7/2121、目的1）统一商铺设计语言2）推进商铺设计标准化3）减少商铺设计失误4）为商铺设计评审提供依据2、适用范围适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积500m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。前言2021/7/2133、术语解释1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般不超过1.5万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业

2、店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。2）独立商铺：指符合经营餐饮条件的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部或虽然不落在住宅下部但不符合经营餐饮条件的商铺。4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。前言2021/7/2146）商铺经营价值：指针对商家

3、而言，某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。9）商业强度：指可售商业面积与商业用地面积的比值。10）户均商业面积：指小区可售商业面积与总户数的比值。4、执行标准1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应

4、这样做。前言2021/7/215确定产品配比确定用地商业价值排序商业规划强排市场研究客户定位确定商业用地范围、面积，确定商业强度YES委托规划设计表示营销部负责节点表示设计部负责节点前言5、商铺产品设计流程在委托外部设计单位之前，万科应将项目内在的商业逻辑想清楚。2021/7/216目录第一部分产品分类一、业态需求二、产品清单三、产品配比2021/7/217第一部分产品分类一、业态需求分类业态典型商家单套需求面积m21、餐饮R中式正餐金百万、郭林200~3000中式快餐永和大王150~300西式正餐星期五、品客牛扒200~2000西式快餐麦当劳、肯

5、德基、必胜客150~500休闲餐饮茶馆、酒吧、星巴克100~4002、零售S社区超市华联、华润200~500便利店服饰类、家居家饰类、医药保健类、(登山户外)体育用品、图书音像、鲜花、烟酒、眼镜店7-11雅芳、安踏、户外用品、同仁堂、亮视点15~2003、服务配套S美容美发审美50~300洗染类福奈特、伊尔萨50~150专项诊所、宠物店牙科诊所50~150中介机构、储蓄所、彩票投注、鞋类保养、照相彩印、旅游机票代理中大恒基、翰华、柯达15~2004、娱乐休闲SSPA、足疗、养生馆、棋牌室、网吧、雪茄吧、水吧克丽缇娜50~200注：R（restau

6、rant)指餐饮类业态，S(shop)指非餐饮类业态（零售、服务配套、娱乐休闲类）不论客户出于投资还是自营的目的购买商铺，最终都归结为社区商业经营需求根据客户需求，社区商业业态通常分为以下四大类：2021/7/2181、根据客户需求的业态、面积不同，商铺分为两大类（餐饮和非餐饮），八种产品（R1~R4、S1~S4）注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。2、单套产权面积超过500平米的商铺必须先招商后设计，以招商定设计。户型编号户型面积层数独立/底商出入口数量厨房卫生间适合业态备注R1100~2001独立1个独立进出通道

7、+1个进出货通道有单设餐饮R2100~2001+2复式独立有单设R3200~3001独立有单设应方便组合成300~500大户型R4200~3001+2复式独立有单设S115~501底商1个无共用零售、配套服务、娱乐休闲S250~1001底商1个无单设S3100~1501底商1个无单设应方便组合成150~500大户型S4100~1501+2复式底商1个无单设第一部分产品分类二、产品清单2021/7/2191、营销部负责确定《产品配比表》（格式见下表），提供给设计部作为设计输入条件。产品独立/底商层数户型面积套数面积面积占比%单价总价（单套）适合业态R

8、1独立1100~200餐饮R2独立1+2复式100~200R3独立1200~300R4独立1+2复式200~300S1底商