长春滨河绿岛综合体开发和运营模式研究.doc

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1、长春吉林大路滨河绿岛综合体开发和运营模式研究深圳市新摩尔商业管理有限公司2011年5月28日应长春联发地产公司邀请，杨宝民先生带领驻扎长春的助手花费五天时间系统研究了滨河综合体项目和甲方高层进行了亲切友好的沟通，形成了广泛共识。长春滨河综合体是一个长春绝版地块的项目，投资公司联合投资９亿元左右，项目毛利润２０亿元左右。一、项目操作方式研究项目地块属于商业旅游开发黄金地块，项目总体定位为城市商业旅游综合体。关于前期拿地和完善公司治理机制路线图１．打造较大股份制综合体连锁开发公司。６月争取增资扩股５亿元左右

2、,也可以采用合作方式，合作伙伴再投资６－７亿元，完成土地拍卖前的准备工作，尔后参与正式摘牌。２．土地拿到后，通过预销售Ａ地块酒店和ＳＯＨＯ写字楼收取１亿元以上销售预付款，选择南通等大型优秀建筑施工公司垫支１亿元左右建设Ａ地块住宅区和ＳＯＨＯ，酒店和会所，首先安置好Ｂ地块居民。３．在有物业抵押后，银行贷款１亿元左右，用于滚动开发Ｂ地块。通过销售Ｂ地块住宅回笼资金４.６亿元，尔后加速完成Ａ地块开发，完成Ｃ,Ｄ地块的居民安置。４．预先销售Ｃ地块写字楼和商铺。回笼２亿元资金，用于综合体的滚动开发，争取将Ｃ地块北

3、侧部分先拿到正式预售许可证，回笼销售资金后进行全面开发和建筑，购物中心部分最后开业。通过国内外城市综合体的研究，我们提出了注重前期研究，全面量身定制的思路（各部门应该今后完成的工作）1.将商业规划和概念设计结合，与顾问公司和设计院合作，制作新的综合体整体建筑设计方案。营销部门提前做好招商手册和销售楼书，采用快印方式征求意见。2.商业摸底先行，提前与著名商家沟通好，例如，新摩尔公司的战略伙伴可以提前谈判沟通确定商家。3.写字楼要与发展总部经济结合，提前与银行、保险等著名机构沟通，争取量身定制部分办公楼，满

4、足顾客特殊要求。公寓可以借鉴万达等成熟经验，我们吸收万达专家一起研究适合长春市场的写字楼产品。前期流程如下：综合体设计的科学流程启动商业规划与产品定位初步的规划设计任务书招商手册设计概念性规划设计招商摸底与确定正式设计任务书规划设计与建筑设计方案购物中心设计塔楼设计酒店设计商业视觉形象设计优化与节能设计装修设计设计完成杨宝民先生提出的综合体流程图某综合体及购物中心项目开发（含设计进度）表科目内容和时间具体消费者调查与业态规划设计项目定位和商业布局业态设计策划一个月提交初步方案二个月2010年6月－8月商

5、业建筑策划和概念性方案设计三个月两个月内提交初步方案7-9月结束售楼处和招商中心设计要求能够使用两年时间9-11月招商摸底与主力店招商四个月主力商家招商工作提前启动，根据商家要求完善商业设施及方案2010年7月—10月商业视觉形象VMD与导示系统设计四个月2010年8月－12月建筑方案设计阶段六个月2010年10月—2010年12月施工图设计四个月2010年12月—2011年3月招商工作展开一年半2011年3月工程开工8月施工准备一个月时间2011年4月开工基础工程施工半年2011年３月开始挖土2011

6、年9月完成具体品牌招商工作启动大量品牌商家招商工作2010年10月装饰方案设计八个月2011年3－11月工程封顶九个月2012年3月装修及景观施工五个月2012年3月-2012年8月内部装修工作三个月2012年9月—11月试营业一个月2012年12月试营业正式开业主力店可以先开业2013年1月28日正式开业二、绿岛综合体的赢利模式分析Ｃ地块综合体物业组合建议24.3万平方米占地面积29888平方米换算45亩土地类别内容单位（万平方米）写字楼5A写字楼3万平方米ＳＯＨＯ2万平方米ＳＯＨＯ（备选五星酒店）4

7、万平方米公寓其中3万平方米作为五星酒店公寓5.5万平方米购物中心含2万平方米街区9.8万平方米合计24.3万地下负一层4万平方米商业利用负二层3万平方米投入和产出分析１．项目总投资Ａ地块总投资工厂收购投资土地成本已经达到326万元/亩楼面地价1639元/平方米３亿元土地拍卖投资6.1453万平方米92亩每亩价格200万元1.84亿元楼面地价达到2644元/平方米1.84亿元地上建筑物业18.3万平方米×30005.49亿元地下物业６万平方米×25001.5亿元合计11.74亿元Ｂ地块总投资地上建筑物业5

8、.6万平方米×30001.68亿元地下物业1万平方米×25000.25亿元合计含１５亩地价400万元6000万元2.53亿元C地块总投资写字楼5A写字楼３万平方米×40001.2亿元ＳＯＨＯ２万平方米×4000ＳＯＨＯ（备选五星酒店）精品五星酒店４万平方米×40002.4公寓5.5万平方米×40002.2购物中心含2万平方米街区9.8万平方米×60005.88合计24.3万平方米地下负一层４万平方米×２５００1万平方米商业６０００万元投资停