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1、第一部分市场分析篇本案区域市场分析:项目位于海曙西丽园北路西侧，宁波市中医院（在建）项目的南侧，周边一公里内多个大型社区，交通便捷，是能往杭州湾大桥的主干道之一，地理位置十分优越.针对项目的特点，我们认为吸引这些客户的重要因素是:1、地段好,位置好,交通便利,利于办公,这样才会吸引商家进驻。2、 办公自由度高。电、空调、照明，这些被大型写字楼统一安排的办公条件，在“商住”项目就成为自己家门里的事，可以自由安排，这对于讲求效率和个性化的新型小公司非常适宜。3、低成本。大型写字楼配置高，同时运营、维护成本也很
2、高，如中央空调、电梯、配套等，但小公司可能承担不了或不需要这么高的办公成本，商住公寓在房价、物管方面的低成本无疑很有吸引。 4、投资回报率与投资回报年限较写字楼要优越。5、不会有政策风险。 项目优势,劣势(一)优势分析:1,地理位置:时代金贸大酒店2,整体规划:明光时代大厦独有的钢筋混凝土框架结构,采用无隔墙设计理念,空间任意组合,达到创意无穷的境界.分隔空间办公室最大的考虑使用功能.体现出最人性化,最简约实用性的功能.3,园林规划:在办公室就可以透过落地窗观览窗外美景,区内5000余平米绿地公园,内
3、有大面积地植被和水景分布建筑之间,意趣盎然,充满灵动.4,智能办公:入户的宽带网络,红外线监控系统,分户是独立中央空调,框架结构可任意安排办公面积,老板兼独立洗手间,能24小时上班."创造二十一世纪全网全生活办公"5．停车位充足：6．商业环境不完善：该项目周遍没有知名酒店、大型购物、娱乐场所以及外销公寓等专业配套场所。(二)劣势分析:1,项目规模有限:该区域缺少地标性建筑,对周边辐射能力差,可能导致时代金贸吸引力较低.2,项目周边生活氛围较淡：项目周边多是住宅小区,但商业氛围不浓,现状环境较差,对本项目形
4、象会有一定影响.3，项目平面结构设计不合理：承重柱在办公区域内，不利于分割且浪费使用面积；公共区域无卫生间，这样设计淡化办公为主的理念，且不利于大面积买家购买。从长远来看,周边新的项目正在建设,短期会有很大幅度改变,时代金贸的劣势主要是自身条件的缺陷导致,需要寻找好的处理方法.本案项目改造方案1、平面结构设计改造：建议承重柱在墙外侧，办公空间无柱式设计，为办公空间的分割提供方便；并且公共区域内增建卫生间，提高该项目的办公用途，方便大宗交易。2、完善大厦办公智能化、明确硬件设施标准及各项技术参数：（1）空调
5、系统:户式中央空调.（2）大厦智能化应按5A级标准设计:A楼宇自动化系统(BAS):楼宇设备监控系统:供热,通风和空气调节系统,给排水及中水系统,电力供应系统,照明系统,电梯监控系统,停车场管理系统,广播音响系统.B保安监控系统(SA):保安监视系统,巡更系统,防盗系统.C消防自动化系统(FA):消防报警系统,消防灭火系统,消防排烟系统.D办公自动化系统(OAS):物业管理辅助系统,共享信息库系统,办公与文件处理流程自动化管理系统,设备共享系统,电子邮件系统.E信息自动化系统(CAS):1)网络通信系统:
6、高速光纤通信网,每10平米1个INTERNET端口,终端带宽10-100兆,能实现图文,数据等高速传播及VCD点播.2)电视通讯系统:电视接收,电视会议,视频点播系统.3)无线通信系统:无线寻呼对讲系统,移动通讯信号增强系统,卫星通信系统.4)程控电话用户交换系统:固定电话通信系统,声讯服务通信系统.5、解决停车位：地下车位有限，建议在地面修建立体车库，并采用分区管理（1）业主区，（2）临时访客区6、确立物业管理公司：一定要聘请知名的物业管理公司.以提高物业管理水平,和提高物业知名度.保持物业价格市场竞争
7、力，为入住企业提供优良的服务，同时申请内销外租权,为本项目起到增值保值作用.物业管理的确定及收费标准的确定,也是吸引客户.促进销售的手段.全面控制成本、双增双节，实现利润最大化第二部分产品定位篇客户群确定:一,宁波市中小私营企业和外贸企业，二,最快的要数金融领域.距离金融街约4公里,与金融领域息息相关的产业,保险,证券公司,风险投资,电信产业这些公司成为时代金贸的主要客户群.三,吸引海曙区周边的中小企业,广告公司,投资公司,中小外企,咨询公司.四，吸引海曙区域周边政府直属部门，如：税务局、商标局等下级企业
8、或合作企业。五,国内公司,传统产业驻宁事处.六,文化,摄影方面的公司.七,看好本项目升值潜力的投资者.销售对象定位:公司法人,大中小机构领导层和中层管理人员,房地产投资人群.时代金贸产品定位:根据我们的客户群划分我们将时代金贸定位在“中高档泛商务酒店办公区”,以酒店、商业为主，办公为辅的开发理念,采用无隔墙设计理念,户型任意阻隔,达到创意无穷的境界.分隔空间处处体现为办公使用.体现出最人性化,最实用性的功能.宽带网络,红外线监
