安溪XX商业广场商业规划及行销策划方案【终稿】.doc

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1、安溪XX商业广场商业规划及行销策划方案第一篇项目竞争分析及商业定位策略第一章本案销售与竞争状况分析-、客观地说，本案确实存在一定程度不足:1l>.大同路的商业价值随着现在的拆迁改造，呈现下降趋势，商业氛围被大众路、解放路盖过；2.已经开盘的一些项目，已经透支了相当一部分的购买力；3.项口商业面积大，价位相对较高。二、本案所处的竞争形势:本案目前而临竞争冇几个层而1.区域地段的竞争：解放路上段、大众路、三十六米大街、三远商城、曼哈顿广场、鸿业步行街2.本案周边竞争：曼哈顿广场、鸿业步行街（项目己经销售完毕，对本项目没冇主观的彩响）3.沿街店面价格竞争：（具体待进一步市调）4・同种营销手

2、法竞争：项口周边的两个项口，曼哈顿广场和鸿业步行街，都采用反租推广手法，但因其容量不大、反租率低，对本案不会有大的影响，反而成为本案的一个可借Z势。第二章本案优弱势反向思考与竞争定位策略可以说，在投资者自发性的投资心理屮，木案在以上四个层面竞争屮都有一定的优势，但是针对投资的房地产销售成功关键在于制定游戏规则，具体说以有下几个原则：1.权威性、唯一性、排他性原则：将本案与其它项目区隔开來，赋予其完全独立的投资指向，为客户制定选择木案的考量标准。2.第一营销法则：在密集竞争帀场中，必须制造很有统召力的产品，而且必须是市场第一次/首先出现的。3.见人所未见，为人所未为：在重申第二法则同吋，强调市

3、场推导的可行性与执行性。4•销售是一场认知战、攻心战：客户购买商品物业在丁•价值认可与利益满足，项目策划的根木性在于为客户制定价值标准（买的是什么），而后解决两个问题：现实的利到什么程度，好看的包装到什么程度。5.以长击短，避实击虚法则：这一点是作为弱势项口，欲取得前几项口标的途径。•、本案竞争分析流程与优弱势转化1.竞争区隔针对独立沿街店面:木案优势在于是一个综合性的商业规划，兼容了步行街、沿街店、中型商场、店中店与大型地下商场的商业格局。在城市发展过程中沿街丿占并不是唯一形式，基至不是主流形式，但目前沿街丿占而仍然是主要的商业形态。机会点一：安溪未來商业发展会冇较大的上升，而影响其快速发

4、展的一个主要因素是沿街店面形式太多，而屮大型商业空间多半是少数主力店经营，商业业态一旦进化集结，必然走进中大型商业空间，包括购物步行街、专业商城、中大型餐饮、时尚商场等等。目前安溪现冇的商场空间，如前所述的鸿业步行街、屮闽百货、联谊大厦等。针对大商场（屮闽百货）、步行街（鸿业步行街）及专业市场（茶叶批发市场），本案优势在于要营造成一个充分整合商业繁华商业地带周边资源，并对临近街区商业资源尽可能衔接替代的商业形体；它的集结性是基于区域商业资源，即以地段为基础，而不是如FI用副食品批发市场那样的行业集合市场；而且木案根木的商业形态与空间形式优势在于复合性，从城市发展的趋势来看，例如厦门、福州的步

5、行街、大型购物中心，最终成熟的休闲购物商业形态都取综合商场、丿占屮丿占、沿街丿占、单层与多层商场的复合式商业空间，而从目前安溪来看，xx商业广场在商业空间、地段优势上是最为灵活和最为可能的，胜过三十六米大街与大众路一线。机会点二：xx商业广场拥有强大的商业容量，以及其优越的地段，再者，本项目是安溪县政府的招商重点工程，加Z开发商的实力等，都将是本项目成功的利好因素。2•销售优势——租约销售，稳定的投资收入保障行业集合是需要开发商积极引导的，通过对经营商户的甄别筛选，形成品类互补、业态互补的商业集合，吸引消费者购物，在消费者的心智定位中，建立XX商业广场为“一站式购物休闲步行街”的商业定位。而

6、从投资性物业而言，本案开发商实力、商业容量、业态规划以及地段等因素，都将是“返租经营”的最佳保证。加Z以返租模式（投资回报）模式，将是本案的销售杀手铜。3.一站式购物休闲中心——创建安溪商业新形态安溪县内的商业街区，从來都是人群密集，商业品类经营虽然分散，但我们观察安溪其他乡镇的消费者的消费行为特征，发现安溪消费者喜欢逛街，乡镇消费者喜欢到县城屮心购物，进行比较讨价还价，而商家的经营也自觉或不自觉的集合竞争，而本案笫一次有组织的进行商业规划集合，必将成为安溪市民消费购物的必达的购物场所。目前，安溪新步行街可能出现两条，一是XX商业广场，二是鸿业精品购物广场。在运用步行街概念上，木案应注意以下

7、几个问题：=加紧主力丿占招商工作，在招商成功Z时，本案应因利借势，确认整体业态规划后，尽早推出市场。=鸿业精品购物广场的项口进度、招商策略都取得一定的成功，适当利用其成功经验，借势引导商家选择XX进驻，从而借力打力迅速营造本案的招商成功的市场认知。从商业规划而言，步行街是商业类型空间与经营模式、景观营造与导通的全面性设计工程，木案可以提出时尚品牌屮心的概念，但是客户如何接受，完全看我们如何设计表现，“（设计）