无锡人民路商铺方案.pptx

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1、人民路商铺——基于SWOT方法的分析目录contentW-劣势1.商业市场环境下滑2.商铺自身天然缺陷S-优势1.核心商圈交汇2.区位优势明显O-机会1.政策扶持效应2.周边业态成熟T-威胁1.周边环境需养2.产权年限偏少1战略分析1.ST-SO-WO-WT战略分析2.方案结论S—优势2本项目处在人民路商圈，并受多个商圈辐射，往西毗邻无锡市区核心崇安寺-苏宁商圈；向南紧挨无锡传统商业特色街区崇宁路商圈；往东可接南禅寺商圈；向北是无锡最成熟的东门保利商圈。东门-保利商圈崇安寺-苏宁商圈南禅寺商圈崇宁路商圈S—优势303040201周边居民住宅密集

2、，新老小区环绕其中，有映山华庭、田基浜、熙春新村等多个小区。交通便利，有地铁一号线的东林广场站往纵深辐射，门前多条公交线路交汇。商务办公人群汇聚，写字楼鳞次栉比，有光大银行分行、优族联盟、佳城国际等中高档楼宇。多商圈交汇地，人流量大，日均人流量可达5-10万人次04W—劣势4自2008年金融危机以来，无锡商业地产开始出现下滑趋势，以崇安寺商圈商铺为典型开始出现泡沫化危机，加之电子商务对实体零售业的冲击，导致大批的关店潮。受此影响，不论是一级市场还是二级市场，商铺销售面积开始减少，价格出现下滑。商铺租赁市场价格持续走低，以崇安寺一期为例，2008

3、年的租金水平大概在1.5-2万/㎡/年，目前的租金水平只能维持在0.5-1.2万/㎡/年，这直接导致商铺投资的收益率直线下滑。随着金融证券市场的复苏兴起，可选择的投资项目越来越多元化，使得商铺买卖的客户群体进一步被分流。无锡商业地产供大于求，已经进入了买方市场。无锡主要商业区租金售价水平W—劣势5商铺自身面积是260平左右，上下两层，双层店面通用性不是很强；店面自身条件对业态的选择有很大影响，由于楼上有居民，使得目前最为活跃的餐饮业态受限；店面前面人民路是双向车道，但是并没有横向人行道，使得消费人流的来往不便。O-机会6周边业态成熟，服装、办公

4、、金融、医疗等业态相互配合，使得街区的业态布局较为合理，从而可以稳定租赁价格；目前人民中路已经列为无锡市重点发展街区，将以人民中路为核心，扩容无锡的商业步行街。T-威胁7由于之前人民路修地铁封路，导致整个街区的商业环境大受影响，加之对面包括旁边的优族联盟店面目前空置率比较高。按照目前的租金和市场，商铺的买卖将很难有合适的定价来体现商铺的价值。项目产权还剩20年左右，直接影响商铺的投资回报率，在一定程度上折损了项目的价值；在交易方式上，如果选择产权交易，将会产生不菲的税费。环境价格产权战略分析8SO抓住机会乘势而为WT弱化劣势规避风险WO挖掘潜力

5、弥补弱点ST发挥优势警惕威胁战略分析1.利用成熟的市场环境，充分发挥项目的价值2.建议：根据目前的市场环境，应当在销售的同时，尽快将项目出租出去，不仅可以产生相应的收益，而且可以盘活资产。项目的租赁可以在很大程度上提升商铺的买卖价值，汇聚人气，增加潜在的买卖客户。减少项目自身问题所带来的损失，避免两种不利因素的叠加，充分发挥上述三种战略的作用。1.深挖项目自身的潜力2.弥补缺陷带来的损失3.解决之道：配合周边业态的布局，租给品牌形象较好的企业，为商铺自身镀金，为以后的销售和租赁奠定良好的基础。1.充分发挥商圈和区位优势2.警惕项目天然带有的威胁

6、3.解决之道：本案所处位置乃成熟商圈，目前所遇到的困境是暂时的，可以考虑和旁边商铺联合出租，在租赁期上可以考虑每三年一个租赁期限，为以后的增值保持灵活性。谢谢