某商业广场建设改造项目投资分析报告

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1、长荣国际广场建设改造项目投资分析报告编制：集团房地产管理中心日期：2008年1月-25-提要第一部分项目说明一、项目建设思路二、建设改造初步规划草案第二部分市场环境分析一、市场环境二、项目定位第三部分投资估算与财务效益分析（出售方式）一、投资估算（一）测算依据（二）投资估算二、财务效益评价（出售方式）（一）收益测算-25-（二）营销成本分析（三）损益分析（四）财务现金流量分析第四部分可行性评价结论（出售方式）第五部分投资估算与财务效益分析一、投资估算（一）测算依据（二）投资估算二、财务效益评价（出租方式）（一）收益测算（二）营业成本分析（三）损益分析

2、（四）贷款回收测算第六部分可行性评价结论（出租方式）-25-第一部分项目说明一、项目建设思路随着长荣国际机械五金广场品牌知名度不断提高，经营规模不断扩大，每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会对场馆及配套设施的要求亦越来越高，长荣广场的发展也越来越受到原有场地的局限或制约，重新规划建设改造长荣广场势在必行。本报告旨在上述基础上探讨对长荣国际机械五金广场进行重新规划、重整改造，使其更加适于新形势下对长荣广场的经营与运作，从而产生更高的财务收益。充分利用现有用地规模，在保留现有长荣商贸大楼建筑的基础上，不改变长荣广场的经营业态，重新规划，拆旧建新，扩大

3、商业经营面积，增加配套的住宅、写字楼及停车场面积，尽量不影响现有商户的正常经营，分期分批改造，在3年内的工期基础上，将长荣国际机械五金广场重新升级改造完毕。建设改造后的长荣广场，经营方式可采用商场、写字楼、住宅全部出售的方式，也可采用商场、写字楼、住宅部分出售、部分出租的经营方式，对长荣广场实施统一经营业态管理及统一物业管理。此方案需经过对用地性质进行调整后方可实施。-25-二、建设改造初步规划草案具体见长荣广场规划总平面图◆主要技术经济指标总规划用地44396.73M2总建筑面积153374.69M2其中商场面积79277.43M2写字楼24483

4、.21M2住宅面积49614.05M2建筑占地面积29076.20M2建筑密度65.5%容积率3.455最高建筑层数10F第二部分市场环境分析一、市场环境（一）发达的加工制造业产业背景东莞是华南制造业的中心城市，是华南经济带的核心组成部分，东莞市连年获得国家大中城市范围的多项殊荣，“十大最具魅力城市”，“最具经济竞争力城市”-25-，无论从GDP、进出口总值、实际利用外资、外商投资企业等多项指标，均居全国前列，是中国城市综合实力最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高的知名度。2007年东莞市主要经济指标项目经济指标生产总值（GDP）3151亿元RM

5、B工业总产值6649.85 亿元RMB固定资产投资总额841.11亿元社会商品零售总额695.89亿元进出口总额11068.73亿美元外贸出口602.32亿美元外币存款3755亿元RMB实际利用外资总额50.44亿美元全市财政总收入539.5亿元RMB城乡居民储蓄余额2120.74亿元RMB居民人均可支配收入27025元长安镇位于东莞市最南端，总面积83平方公里，总人口130多万人，其中本地居民3.5万人，外来人口120多万。长安镇是东莞市经济最为发达的镇区，经济规模连年排在东莞市前列。2005年，长安国民经济三项重要指标均排在东莞市第一位，是多年来

6、全国著名的“乡镇之星”、中国“千强镇”的前三名。2005年，长安镇生产总值1337428万元，东莞第一；税收162094万元，东莞第一；出口388215万元，东莞第一。长安镇的主要产业是以模具、机械、五金、电子行业的加工制造业组成，在83平方公里的土地上拥有3000余家企业，其中2000余家为外资企业，主要从事制造业，是东莞工厂密度最高的镇区。以长荣国际机械五金广场为龙头的机械、模具、五金商贸行业非常著名，长安镇被授予“-25-中国五金模具名镇”。由于长安镇位于广深经济走廊的中线，交通发达，出港便捷，为华南制造业基地的几何中心。强大的加工制造业背景是

7、形成长荣广场等以工业配套器材的经营为主题的专业市场最根本的产业支援；同时发达而功能完善的专业经营市场又对加工制造业的产业发展起到了强有力的促进作用。长安五金模具产业因具优越的中心地理位置而构成华南制造业基地五金、机械、模具产品、器材的集散配给中心。（二）项目建设的自身核心竞争力分析1.区位地理环境优势长安镇是东莞市下属各镇中城市规划相对最好的一个镇，长安的城镇规划主要沿S358省道为主轴线，东侧偏南至莲花山脉间为镇区主要行政、商业、居住、公共配套设施的区域，S358省道一线两侧及东侧两端均为工业区，最为集中的两侧工业区又以振安大道为中心线呈两侧分布，

8、这里集中了长安镇的大部分工厂，工厂的密集规模世界罕见。长荣广场位于振安大道东侧地段，另两侧分别与兴一路和兴隆