物权法实施背景下旧城更新利益探究

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1、物权法实施背景下旧城更新利益探究摘要：城市物质空间不断发展更新的过程中，多重利益关系的涌现与交织不可避免，而追求经济利益成为首当其冲的目标。为改善和解决这些经济利益和社会利益的冲突，国家出台了各个层面的政策，我国的《物权法》体现中国经济社会发展和观念的更新。本文在此对物权法实施背景下的旧城更新中利益冲突的原因进行分析探讨，以探寻解决问题的途径和方法。关键词：旧城更新；利益格局；城市规划；物权法中图分类号：TU984.11+4文献标识码：A文章编号：1008-0422(2012)06-0065-021前言国内对旧城更新的理论研究起步较晚，2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》

2、颁布实施，无论在城市还是在乡村，对私有动产和不动财产的保护立法，都标志着中国的社会民主制度又向前迈出了极为关键的一步。但在目前的研究成果中，有关旧城更新中的利益根本、利益实质、公众利益的保护体系以及城市规划中旧城更新的对策等方面系统而深人的梳理、发掘和论述不多。城市规划是对空间资源的配置，不仅仅是对物质空间的规划设计，也会理所当然的触及土地、房屋等的财产关系。在《物权法》的大背景下，应凸显旧城更新追求公共利益的本质，革新实施机制，发挥政府的主导作用，物权概念的法律认可对于土地权利制度及城市规划的思维体系、操作模式等将有相当深刻的影响。特别是在旧城更新中，改造的实质是利益格局的重新分

3、配，如何处理好这一格局的变更，协调好各方面利益，是解决旧城更新中利益冲突的关键点。2研究背景与意义2.1物权法的定义及立法目的物权一词起源于罗马法中的“对物权”，是中世纪注释法学派在解释罗马法时首先提出的。在物权的含义中，大体上均包括对物的支配、直接获得利益以及排斥他人这几个方面的内容，这说明物权的属性在法理中没有实质的争议。简而言之，物权是指权利人直接支配物并排除他人干涉的权利：是民事权利主体对一个具体的物所享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一系列民事权利的总称。我国物权法的立法目的一是巩固和发展公有制经济，鼓励、支持、引导非公有制经济发展，着力形成更加公平、更加开放的市场竞

4、争秩序；二是切实维护人民群众的土地承包经营权、宅基地使用权、房屋所有权及其他财产权利，充分调动和激发人民创造财富、积累财富的热情；三是要保护和完善农村基本经营制度，坚决制止侵害农民合法权益的行为。四是着眼于保障权利、维护秩序、促进竞争，建立健全民商法律制度，发挥民商法律制度在推动社会主义市场经济发展、促进社会和谐中的作用。2.2《物权法》与《城乡规划法》的关系在《物权法》实施数月后，《城乡规划法》于2008年1月1日开始正式实施。从代表的利益上来看，城市规划作为公共政策首先要保护公众利益与公平。《城乡规划法》本质上是基于公共利益原则规范社会整体，社会部分群体、公民私人之间的利益关系

5、，具有公益性特点。《物权法》本质上是规范调整公民、法人间的利益关系，具有私益性特点。从法律功能上来看，《物权法》主要解决的是私有财产权的保护问题，而不可能解决社会公平问题，这些问题要由相关的公法性法律来解决，《城乡规划法》就要发挥重要作用。此外，城市规划对土地利用进行干预的过程，同时也是对现有产权的重新界定。政府对土地使用进行干预的主要出发点之一是公共利益，私有产权和公共利益的关系便成为城市规划的焦点。如何在现阶段更好地理解并体现公共利益，是城市规划工作者应该深思的问题。3旧城更新中的利益分析3.1利益群体：主要分为二方面，主要利益方为政府、开发商、被拆迁原房主。次要利益方为旧城改

6、造后得利的商家、企业、公司，准房主。3.2各利益群的角色定位及价值取向：旧城更新中，各利益方之间的关系是错综复杂并经常变化着的，利益关系时而对立、时而联合，呈现出日益复杂化，双重角色、多重角色，角色和立场也在利益的驱动下不断地发生变换等特征。地方政府一一地方政府是旧城更新的决策者、组织者、管理者。我国的旧城更新是在地方政府的主持下进行的，为做好这项工作，各级政府都成立了相应的管理部门负责旧城改造工作，政府在旧城更新中处于领导、主持、决策地位，具有绝对的权力。政府部门是土地出让的最大受益者。开发商一一开发商以旧城更新为生产载体，依靠旧城更新获取利润，它是政府旧城更新工作的执行者，政府

7、制订的改造计划通过开发商来实现。旧城更新，开发商是利益的主要获得者，特别在土地资源稀缺的市中心，土地增值带来了巨大利润，开发商是这巨大利润的生产者和获得者。开发商希望征地和拆迁补偿价格尽可能的低，而开发后的建筑产品价格尽可能的高，以获得最大的利益。利益最大化是他们的追求，而无忌其它方的承受力。被拆迁户一一被拆迁户是旧城更新中原有建筑的拥有者，是旧城更新中的拆迁对象，在旧城更新中处于被动地位。对于旧城更新，他们的态度千差万别，有希望改善居住环境、提高居住标准的，有不愿放