南山软件园裙楼策划案-OK1

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1、南山软件园裙楼策划案・OK1南山软件园裙楼营销策划案深圳市卓越全程地产服务有限公司二零零二年五月目录前言3第一部分市场分析篇4一、南山区商业市场概况二、本项目周边商区分析三、南山区主题商场分析第二部分项冃定位篇15一、项冃分析与评价二、商业功能定位三、项目经营模式定位四、目标客户定位第三部分价格定位篇34第四部分营销策略篇37一、总体营销思路二、营销主题三、营销路线四、价格竞争策略五、促销策略六、广告宣传策略第2页笫一部分市场分析篇南山区商业市场概况（一）南山区商业市场历史回顾南山区位于深圳经济特区西部，

2、行政区划东起侨城东路，西至南头同乐村，北到羊台山,南望伶仃洋，辖区面积约119.5平方公里。由于历史原因，南山早期的商业服务网点分布很散乱，只有南新路北段为南山传统商贸中心地段，而且大都规模较小，经营项目和品种少,档次也鮫低，主要以各区域（片区）內的居民为服务对彖，百佳、万方、民润是当时佼具规模的连锁商场。九六年四月，人人乐南山总店开业成为当时南山区最人的购物屮心，辐射到南汕、蛇口附近的区域；紧随其后，世界零售业排名第二的“家乐福'‘进驻南山常兴路，吸引了南头、南山甚至宝安区的一些消费者前往购物，大有独占

3、鳌头Z势。这样的局面持续了三四年，区内商业无法形成大型商圈。直到海雅百货和蛇口沃尔玛的开业，才算是结朿了南山区商业物业单薄、商业经营面狭窄的局面。第3页（二）南山区商业市场现状1、直到九五年，市中心区西移工程启动，南山才逐渐引起外区域置业群体的注意。九九年十月滨海大道的建成通车，使得南山区住宅市场空前火爆，由此促使与之配套的商业服务设施的兴起，于是短短儿年，南山区从早期只有家乐福、愉康、人人乐三足鼎立，到最近时期内沃尔玛、海雅百货、南贸综合市场、姊妹购物城、女人世界南山分店等全面兴起的行业状况。南山商圈凭

4、借同东门、华强北的价格优势及广阔市场前景吸引了众多中小投资客八，至此“交通-住宅-＞消费-＞商场（商铺）人流-＞交通”这样一个良性循环体系初步形成。2、现阶段南山区商业物业主要集屮分布在南新路北段和南汕人道南段。这些商业设施规模较大，建筑层数以二到四层为主。政府的政策支持和区内的远景规划，给了投资者以绝对的信心，使得南山区目前平均租售率达72%o近几年兴起的商场、超市档次都不低，姊妹城、女人世界、苏豪商业城、东方巴黎、西部电子等主题商场也先后开业。而TLH前区内及周边区域在售及即将发售的如意家园、南景苑、

5、常兴花园等项冃临街裙楼都将引进或已引进超市和人型百货商场。众多商业物业的涌现，虽促使该片区商业第4页竞争趋于白热化，但同时使市场形成了多元化商业格局，使得南山终于有了自己的商业圈,南山人终于有了口己的购物天地。3、目前，南山区商业旺区主要有四个：（1）学府路商业区：西部电子吋代、愉康商场、祟光百货（前身为女儿国购物城）、各类品牌服装专卖店、肯德基、麦当劳、图书商场等；（2）南汕人道沿线区：人人乐商场、沃尔玛、南汕文化广场、顺电家居广场、商服人厦超市、金晖商城、东滨路商场、海雅百货、集美堂、东方巴黎时装批发

6、市场等；（3）常兴路商业区：家乐福、格格时装城、云娜时装城、哈乐儿童世界、国通证券、血点王、科达电脑市场、莱英达IH货市场；（4）南新路商业区：万佳百货、曼哈商业城、姊妹购物城、女人世界、苏豪商业广场、金世界商场、百佳超市、天娜时装城、锦华商城、南山市场、一木电器、南新路建材市场等。4、从另一角度分析，南山商业圈可分为两大部分：传统商业区及新兴起的南汕商业区。传统商业区以家乐福为屮心向周围伸展，并笫5页在不断地改造及壮大，苏豪商业广场、女人世界、西海岸商业广场、南城广场及南贸综合市场等皆是此片区的新成员，

7、其中二000年九刀推出的“女人世界"南山分店曾掀起一片抢购潮（如今因经营不善而面临关门，但从销售的角度是成功的）。而南汕商业区在人人乐、海雅百货、沃尔玛等人型商场进驻示已具备相当实力，近期出现的曼哈商业城、友谊城百货、集美堂家居广场等更是掀起南山商圈乂一轮热潮。政府也非常重视对这一片区的规划，道路交通方面十分完善，规划中的南山商业文化屮心更为此片区画龙点睛，其发展势头仅次于福田市中心。5、值得一提的是，“东方巴黎时装交易广场”发掘出该片区商业物业潜在的优势，弓I进虎门服装的品牌，给市场带来巨人的冲击，吸引

8、了人量买家，在较短的时间内其一层商铺就被全部“消化完"，后期由于招商工作执行力度不够，造成了一定的负面影响，后重新招商，总体上销售较为成功，首耍因素是发展商准确的定位，弥补了南山市场的空缺，迎合买家所需。而位于南油大道旁的集美堂家居广场，其20000平方米的商城招商与销售工作均进行得比较顺利，且于2001年6月28日如期开业。除了与“东方巴黎”同样具有成功的定位以外，其在招商及营销的把握方而亦有一番熟虑。以上两案例充分说明了商