房地产营销策划理念改

《房地产营销策划理念改》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产营销策划理念海昌地产集团2012年2月海昌房地产集团“房地产”商品特点：投资价值大、不可移动、区位性===销售难度比一般商品要大的多为了成功有效地销售房屋，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略营销策略制定的前提：以需求（客户、市场）为导向海昌房地产集团如今市场大环境不好，房价逐步向低成本，微利润靠近，市场化程度逐步加深，在市场营销方面，无论业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个理念，一个点子已经很难打动人心，消费者开始关注产品本身，现在的购房者经验越来越多，并且日趋理性。因此，房地产营销的4P即产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略

2、都必须根据目前市场情况进行合理的创新海昌房地产集团一、产品策略（Prodcuct）产品策略房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：1、核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。2、有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。3、延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理、保证公共设施的提供等。1）房地产品牌营销品牌才是赢取持久竞争优

3、势最强大、最持久的利器产品策略随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌，房地产企业只有在房地产产品质量、服务、功能等诸多方面下工夫，对产品进行全方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。2）房地产特色营销产品策略研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广

4、告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格，因而成为市场亮点。产品策略3）消费者居住环境的打造居住环境—生活质量外部环境〈﹦〉内部小区绿化营造产品策略4）房地产产品文化营销项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘带来意想不到的效果。没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子，现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。通过挖掘和演绎，往往会达到出奇制胜的效果海昌房地产集团二、价格策略（Price）价格策略房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都

5、是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。1）定价方法价格策略影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。(1)市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘

6、估房地产的公平市场价。(2)成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。(3)收益法。将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。(4)剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格价格策略从定价来讲，主要有几个方法：2）定价比例价格策略一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为

7、最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价

8、的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。3）价格调整策略价格策略房